10月3日，住房和城乡建设部集中查处公布了45家在房地产市场中存在违规问题的房地产企业。这45家企业集中分布在北京、深圳、济南等16个城市。而在9月30日~10月7日间，这16个城市先后出台了稳定本地房地产市场的政策措施。

由于前一段时间16个热点城市房地产价格上涨较快，增值预期较为明显，诱发了不少投资、投机性需求以不同形式进入房地产市场。其典型表现即除正常银行信贷杠杆外，投资者动用不同手段和方式，主动“加杠杆”的行为，这一度令房地产市场的资金结构处于相对复杂的状态。

据不少房地产开发企业负责人反映，根据他们掌握的情况，今年5月以后买房或者认购的客户中，不少使用了个人信用贷款、抵押贷款、个人消费贷款以及二次抵押等金融产品，在首付款环节“加杠杆”，运用这些金融产品，其自身实际支付的首付款，低于按揭贷款的监管规定。

部分金融产品的名义用途，并非购房。但是，在改变用途之后，这些资金流入房地产市场，形成了“隐性杠杆”的格局，从而使流入房地产市场的资金量加大，在一定程度上，加剧了房地产市场上行的压力。

对于流入房地产市场的资金，监管层一直保持高度关注，并根据具体情况，进行严格管理。从2016年4月开始，人民银行、银监会系统即会同住房和城乡建设系统有关职能部门，对首付贷等违规房地产金融产品进行了清理。

所谓首付贷，即是通过相关机构，以不同科目、名义的贷款方式，向购房者提供首付阶段的“贷款”，从而使购房支付能力不足或需资金周转的购房者达到按揭贷款首付比例，继而达到银行按揭贷款放款要求，完成贷款购房行为的一种金融产品。

首付贷实际上只是一种通俗称谓，其涵盖的金融产品范围较广。一般情况下，部分首付贷是以个人消费贷款等科目由相关机构发放，还有部分首付贷产品由P2P等互联网金融公司的资金穿透而来，其间不少游离于现有监管体系的视野之外。

在此后进行的清查整顿房地产中介市场的专项行动中，首付贷也成为被重点清理的对象。然而，在首付贷被界定为“违规”并被清理之后，仍有不少其他资金以不同形式流入房地产市场。

记者了解到，部分银行以个人信用为担保发放的无抵押担保贷款或个人消费贷款，部分购房者用这一金融产品支付首付。“按照监管规定，金融机构需要严格监管这些贷款资金的用途，但是，在现实市场中，实现起来就比较难，所以，很多购房者通过这一方式，支付购房首付。”一位金融中介机构人士向记者解释。

除此之外，“二次抵押”的风险也就更大。二次抵押在业内被简称为“二抵”。是指将已做抵押的抵押物再次抵押，从特定放款人处获得贷款。特点是不用还清以前的贷款，直接再次抵押、再次获得贷款，节省了时间和垫资成本等很多中间环节。

“二次抵押实际上是针对房地产增值的部分抵押的操作，比如，原来的房子以500万元抵押获得了银行的按揭贷款，但是，房价涨了，按照现在的市价，房子的总价达到了1000万元，那么，二次抵押实际上就是按照市价重新估值、放款。”前述金融中介机构人士表示。

记者了解到，不少投资性购房者也采用过类似的金融产品安排。由于近年来房地产价格上涨幅度较快，所以通过这种金融产品安排，可以换得规模较大的资金进入房地产市场，也可以有效降低自身实际支付首付款的比例。

“对于规范当前房地产领域的资金流入和使用，尤其是热点城市房地产市场的资金流入和使用，从中央到地方，还是很坚决的。”一位地方住房和城乡建设系统的内部人士告诉本报记者。

 目前，为房地产市场提供各类资金入口的机构较多，除银行外，主要分布在消费金融公司、小额贷款公司和房地产中介机构配属的金融服务业务机构。因此，对于资金流入的规范管理，需要多个部门协同开展。

 三个独立消息源曾向本报记者证实，在此轮针对热点城市的房地产调控开展之前，住建部、人民银行总行、银监会等部门曾多次开会磋商具体手段和政策，并按照职能分工进行分管领域内的政策、手段、措施储备。

 （李乐 中国经营报记者）