文：陈淑文 朱耘

ID：BMR2004

正荣的人事动荡仍在继续。

11月10日，正荣地产(06158.HK)发布公告称执行董事、行政总裁王本龙已辞任，将由执行董事兼董事会主席黄仙枝暂代执行总裁职务，直至选出新总裁为止。

值得一提的是，这并非正荣第一个总裁级高管离职。行政总裁王本龙提交辞呈，加之前任林朝阳去年辞任，正荣地产职业经理人“三人天团”仅剩黄仙枝。公司的中高层骨干也是出走不断。

自2018年上市以来，正荣地产不但经历公司高层动荡和离职，同时面临规模增速乏力的局面。

2019年上半年，正荣地产实现营收586亿元，同比仅增长了0.82%。而在去年同期，正荣地产营收581亿元，较2017年同比增长了170%以上。

或许，正是因为公司里一连串的人事变动，2019年正荣地产的发展速度也降了下来。

为何公司高层变动如此频繁，如何应对核心管理层离开带来的管理问题？就此，《商学院》致函正荣地产，截止发稿日，未收到回复。

人员变动频繁 高管批量出走

2018年2月，正荣地产出现了人员变动的浪潮，距离其登陆港交所仅仅过去了1个月。

2018年2月，原公司行政总裁林朝阳调任为联席行政总裁；紧接着，2018年3月，林朝阳不再担任正荣地产总裁一职，并被调任为正荣产业发展集团董事长兼总裁；2018年8月，林朝阳辞任正荣地产执行董事及联席行政总裁，彻底退出集团地产业务板块。

同在8月份，原公司行政副总裁肖春和，也调任到正荣产业发展集团，退出地产板块业务。而在2018年11月，原正荣地产财务总监兼联系公司秘术谈铭恒离任。

进入2019年，正荣地产人员变动更加频繁。仅在3月份，集团人力资源副总裁袁变革、地产副总裁刘翔、地产设计中心总经理陈伟先后离职。随后，2019年4月，正荣产业发展集团财务总监郑琳琳离任，到11月10日，正荣地产发布公告称执行董事、行政总裁王本龙已辞任。

王本龙在正荣的5年间里，正是正荣地产从一个区域房企成长为全国性房企不断进击的五年。期间正荣地产先后完成了全国化、上市、以及销售规模跨千亿等重大事件。

正荣地产的人事变动可以算是近两年房企们高管频繁变动的一个近期缩影。房地产公司高管的频繁离职，背后是房地产市场经济下滑现象还是楼市进入存量阶段去化压力大？

对于房地产高管离职，中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林表示，主要受两方面因素影响，第一是整个行业预期在调控的环境下，还是相对悲观的。随着调控的深入，市场下行的压力还是很大，不像原来高增长的黄金周期。第二个方面可能确实也是业绩压力的问题，在这种大环境下的话，业绩压力会增大。

第三，随着房地产公司本身的调控加严，可能面临一些人员精简的因素，比方说奖励的和各方面薪酬待遇减少，也直接导致一些高管频繁离职。

2018年年报中，正荣地产对下一年提出的销售目标是1300亿元。正荣地产日前披露的销售情况显示，截至2019年10月31日止九个月，集团连同合营公司及联营公司的累计合约销售金额约为人民币1030亿元，离1300亿销售目标还有270亿缺口。

盘和林认为，从业绩的延续性和各个方面来说，高管的离职大多数会产生负面影响。如果公司从交接班和各方面安排的好，可能影响不大；如果是突然离职，尤其是一些核心岗位，核心人员，而且不在公司预期的范围内，可能会对接下来第四季度的业绩影响非常大。

除非是公司有意裁员，削减一些能力不强的员工，这个可能影响不大。但总的来说，高管的频繁变动肯定对业绩是有影响的。

业绩增速不到1% 短期债务危险

2018年1月，正荣地产在联交所上市，当年，公司首次完成千亿销售目标，为1080.17亿元，同比增长54%；当年公司营业收入为264.53亿元，同比增长32.30%，并跻身民营企业50强。

不过，或许是一连串的人员调整变动，正荣地产营收增长出现快速下降。

根据正荣中报，2019年上半年，正荣连同合营公司及联营公司的累计合约销售金额约586.07亿元，同比增长0.82%。而去年中期，正荣销售增速同比增加170%。

在11月4日，正荣地产发布10月未经审核经营数据。今年前10个月，正荣地产连同合营公司以及联营公司的累计合约销售金额约为1030亿元，合约销售建筑面积约为6681306平方米。

但要在最后2个月完成270亿的销售任务，加上核心人员的离职，正荣地产压力不轻。

除此之外，正荣地产在土地储备上的也令人担忧。

根据正荣地产在2019年上半年财报中披露的信息，2019年上半年，正荣地产新增土地仅22幅，建筑面积约290万平方米。而在2018年同期，正荣地产新增土地33幅，总建筑面积约为590万平方米。

总的来说，相比于2018年上半年，正荣地产今年拿地面积减少了50%以上。土地储备不足意味着正荣地产未来增长会面临“断粮”的风险。

除了依靠自身的销售回款来“造血”之外，对外融资也是房企的一个主要资金渠道。营收业绩的下滑的同时，正荣地产在借贷规模迅速增加。

根据2019年上半年业绩公告信息披露，截至到2019年上半年，正荣地产拥有借款总额525.29亿元，一年期需要偿还的为249.02亿元；需第二年偿还的为127.44亿元；两年以内的债务达到376.47亿元，合计占比超过70%。两到五年偿还的为143.42亿元；五年以后偿还的为5.4亿元。

与之相比，2019年上半年，正荣地产实现净利润仅为11.79亿元，利润率仅为8.64%，相较于企业自身动辄数百亿的短期债务只能说是“杯水车薪”。

盘和林对《商学院》表示，现在整个地产肯定是缺资金的，因为整个资金链被切断得差不多了。

10月31日早间，正荣地产发布公告，发行3亿美元优先票据，年息9.15%，2023年5月6日到期。

根据公告统计，这已经是今年以来正荣地产进行的第8笔美元融资。整个2019年，正荣地产合计发行美元债券18亿美元、海外永续债2亿美元。

在上个月，正荣地产也公告发行了一笔3亿美元的优先票据。9月24日，正荣地产公告将发行本金总额为3亿美元的优先票据。该票据将于2022年8月3日到期，发售价将为票据本金额99.163%。票据将自10月3日(包括该日)起按年息8.7%计息，须每半年期末支付。

财经评论员严跃进告诉《商学院》记者，较高的融资成本会给企业带来更高的还债压力，对于企业自身发展而言影响颇大。从利息角度来讲，说明企业的负担成本是越来越大的。这也说明正荣地产还在追求战略扩张，这种战略扩张需要更多的资金支持。

高管频繁辞职，销售业绩增速过快下滑，短期偿债金额大......如何应对核心管理层离开带来新的管理问题,未来一段时间正荣地产将进入艰难的调整期。《商学院》亦持续关注。