文：胡嘉琦  朱耘

ID：BMR2004

长租公寓企业正在掀起新一轮赴美上市潮。

10月28日，国内长租公寓运营商凤凰树控股有限公司（Phoenix Tree Holdings Ltd，即蛋壳公寓）在美国SEC官网披露招股书，计划以“DNK”为交易代码登陆纽交所，拟最多募资不超过1亿美元。

这是继青客公寓后，国内第二家赴美上市的长租公寓品牌。承销商包括花旗、瑞士信贷和摩根大通。

据蛋壳公寓招股说明书显示，2017年、2018年、2019年前三季度，蛋壳公寓实现营业收入6.57亿元、26.75亿元和49.99亿元，净亏损分别为2.72亿元、13.70亿元、25.16亿元。

此外，随着大环境对“租金贷”的持续缩紧，以“租金贷”模式支付租金的人数远超直接支付租金的租客数量的蛋壳公寓，或将上市作为自身无法满足资金“回血”的 “救命稻草”。

对于蛋壳公寓选择现在赴美上市的原因、业绩持续亏损及是否依靠 “租金贷”输血等问题，《商学院》记者向蛋壳公寓品牌部发出采访提纲，对方以“抱歉，现在无法提供进一步信息，请以招股书披露的内容为准。”婉拒了记者的采访。

持续亏损

蛋壳公寓是紫梧桐(北京)资产管理有限公司旗下的高端白领公寓品牌，公司于2015年1月在北京成立，正式进入O2O租房市场，目前在北京、深圳开设分公司。蛋壳公寓的运营模式，主要是从个人业主中租房子进行标准化的新式装修后租给个人租户。

对于蛋壳公寓上市的原因，58安居客房产研究院首席分析师张波认为，蛋壳公寓赴美上市源于蛋壳公寓目前依然有着较强的融资需求，在自如“甲醛门”事件之后，蛋壳公寓加大了对装修全流程的管控，装修品控方面在长租领域内口碑得到一定提升。但从目前的发展规模来看，蛋壳公寓依然没有走到行业第一的规模，当下的规模化以及在国内主要市场的覆盖率依然显得非常重要，蛋壳公寓计划上市也是为了增强自身的资金实力，为规模化竞争储备好充足“弹药”。

资深房地产评论员薛建雄认为，蛋壳公寓现阶段上市的原因主要是缺乏资金去跑马圈地，蛋壳公寓在占领市场的时候资金需求量巨大，此外，上市也可以让蛋壳公寓获得更好的品牌效果。

据招股说明书显示，蛋壳公寓现阶段仍处于快速扩张阶段，收入也呈在跳跃式增长，2018年收入26.75亿元，同比增长307.3%，2019年前9个月收入50亿元，同比增长198.8%； 从2016-2019年前9月，其经营的公寓单元从2016年的13499个，增加至2017年的52181个，增幅286.6%，2019前6个月增至346373个，较2018同期年增长215.8%。

业务大肆扩张的同时，亏损同步扩大。2017年、2018年及2019年前9个月，亏损分别为2.72亿元、13.70亿元及25.16亿元，不到三年累计亏损41.58亿元。

与此同时，蛋壳公寓在招股说明书中披露，现阶段的业务范围需要大量的资金去发展公寓网络以及翻新装修公寓，而通过融资等方式获取资金存在的困难已经影响了业务的运营效果、财务状况及增长预期。

张波认为，长租公寓行业盈利难的问题还将持续较长一段时间，分散式长租公寓在收房环节，由于竞争激烈往往容易引发争抢房源局面，导致收房成本控制不利；其二是租金上涨难，由于不少城市对于租金的管控力度较强，运营方在出租阶段的租金上涨的幅度受到较大压力，导致收入的增长明显受限，因此这并非蛋壳公寓可以短期内解决的问题。

张波建议，从行业发展角度来看，一方面需要政府侧统一对于长租公寓相关政策，并且给予在融资、税收等层面的更大支持；另一方面长租公寓运营方需要精细化运营，建立更为科学的收房成本测算，并能过更多维度服务来提升增值收益。

“租金贷”模式存风险

在长租公寓领域，运营商扩充资本的方式大抵相似，即依靠股权融资、租金贷、资产证券化三种途径。所谓“租金贷”模式，即租客与金融机构签订分期付款的租赁贷款合同，金融机构将该笔贷款一次性付给长租公寓公司，后者需按季或按月分期付给房东，剩下的资金形成资金池用来规模扩张。

据蛋壳公寓招股说明书显示，蛋壳公寓的租客中，以“租金贷”模式支付租金的人数远超直接支付租金的租客数量。2017年、2018年和2019年前九个月，使用“租金贷”的租客占比分别为91.3%、75.8%和65.7%。

不少观点认为，“租金贷”模式的风险性在于一旦长租公寓公司资金链断裂，房东会因未收到租金而收回房子，租客则不仅没房住还要背负一笔金融贷款。对此，财经评论员严跃进认为，“租金贷”撬动的杠杆使金融风险扩大，同时，企业如果用 “租金贷”扩张，形成的高杠杆将产生很多问题。

对于蛋壳公寓未来的发展，《商学院》记者将持续关注。