登录8死2伤！美的置业贵阳项目全面停工背后 谁更改了设计图？
文：陈淑文 朱耘
ID：BMR2004
10月28日16时21分，美的置业位于贵州贵阳观山湖区的一项施工在建停车场发生局部挡墙垮塌事件。截至10月29日凌晨3点，10名失联人员已全部找到，其中8人不幸遇难，2人受伤。10月29日，美的置业(3990.HK)在官方微博发表声明称，将不惜一切代价救治伤员，全力配合政府开展事故原因调查，已责令项目全面停工，全面排查安全隐患。
哪里出了问题？
出事的贵阳美的广场开发公司为贵阳国龙置业有限公司，这家公司在2017年之前由永贵能源开发有限责任公司全资所有，在2017年时股权发生变更，美的西南房地产发展有限公司成为占90%的股东，永贵能源退居占股一成的小股东。彼时，美的置业接盘了永贵能源正在开发的项目，项目名称也由当初的龙宇城市广场改名为美的广场。
在美的获得控股权后，美的广场改变了项目规划。《商学院》记者从贵阳市自然资源和规划局网站翻阅到，于观山湖区美的广场建设项目（T4栋及地下室、C2-2栋商业）行政审批批前公示，其中有关于把两层的地下停车场改为三层，并在地下一层上空局部加设一层夹层车库，但总的车数仍为1900辆。
美的广场在项目申报中和项目审批材料中，做了一个关于新增不计容面积（车库面积）的情况说明：
“本项目在设计初期为减少土方开挖，对基地建设影响小的大背景下，将地下车库设计为平层车位与机械车位混合设置。地库只做到地下二层，总停车数满足规划要求。但在经过多轮方案优化后，建设方充分考虑未来实际使用情况，将原来机械车位取消，全部改为平层停车，此举可以大大提高停车效率，因此本轮调整时将地下车库多做一层，局部做到地下三层，并在地下一层上空局部加设一层夹层车库，总停车数仍为1900辆，满足规划要求。”
不过，《商学院》记者发现美的广场建设项目（T4栋及地下室、C2-2栋商业）的工程许可相关附件查看不到。
对此，记者致电并发采访函至贵阳市自然资源和规划局建设工程规划管理处，截至发稿，未收到对方回应。
当初贵阳美的广场以贵州喀斯特地貌为设计灵感，打造贵阳罕见下沉式广场，以及梯田式多首层露台设计为卖点。商业综合体用地下层做餐饮和商铺，是聚拢人气、增加收益的手段。
按美的置业的声明，该工地发生的是局部挡墙垮塌事件。挡墙指的是为防止路基填土或山坡岩土坍塌而修筑的、承受土体侧压力的墙式构造物。一名业内建造师告诉《商学院》记者，本来设计方案基坑深度只有两层，如果改动成3层半，那深度越大，挡墙承受的土体荷载也大。当土体荷载大于挡墙的承受力，挡墙就会发生坍塌的情况。
《商学院》记者就是否美的广场改变了项目规划致函美的置业新闻对接人，对方表示以贵阳市自然资源和规划局为准。美的置业新闻对接人告诉记者，目前政府正在主导调查这个事故的具体原因，以官方口径和企业的声明为准。
10月30日，《商学院》记者来到贵阳坍塌事故现场，从现场情况来看，工地已经全面停工，周边已经收拾的比较干净，然后工地门口有大约5个门外在值班，外面人不能靠近。
（事故现场工地门口。摄影/陈淑文）
工地门口还有数名工人，记者上前询问，工人们表示他们不是负责地下停车场项目的，所以也不太清楚，到这里来是想看看停工到什么时候，这个项目18年就开始动工了。坍塌的是商品楼隔壁复楼地下停车场，他们说：本来工地门前有贴着“中国第二工程局和美的广场”的字号，现在撕下来了。
美的广场附近小区居民告诉记者，“前两天还见到有救援队在事故现场进行挖掘，今天（31日）就没见到有救援队在开工了。”
（从美的广场附近小区看事故现场：白色水泥面下是坍塌处。摄影/陈淑文）
记者走到美的置业广场体验馆，发现已经体验馆大门已关闭，拨打美的广场上的销售电话也没人接听。
（美的置业广场体验馆已关闭 摄影/陈淑文）
在这一带开出租车司机告诉记者：当天事故发生后还封路了，美的置业广场这带是贵阳北新区，附近有贵阳北高铁，金融中心和会展中心，楼价大概要1.6万每方米。美的公寓每平方米估计要1.3万元。
激进扩张埋隐患？
在美的置业不断强调冲击“千亿”目标、激进扩张战略下，隐患也许早已埋下。
美的置业董事会主席郝恒乐曾公开提出“四年冲千亿”扩张计划，目标是在2019年实现销售600亿元，2020年冲刺1000亿规模。
自2016年首次提出千亿计划，到2017年立下2020年突破千亿的雄心。到来2018年，初登资本市场的美的置业实现合约销售金额790亿元，同比上升56%。
这一千亿目标可能被提前至2019年。
10月9日，美的置业发布2019年前9月销售业绩，今年前9个月，美的置业已完成合约销售额708亿元，距离目标不到300亿元。
58安居客房产研究院首席分析师张波告诉《商学院》记者，千亿目标的达成需要在拿地层面、建造和销售阶段都具备相匹配的运营能力和资源，过于激进的目标往往会带来一定风险。
某知名地产分析师指出，事故的发生跟美的置业的扩张战略是有关系的，上市之后，一下子过快追求“千亿”目标，对地产项目完成周期和区域市场，包括企业内部人力资源就会出现把控不到位的情况，如果把控不到位就会引起很多问题。从客观上讲，过高的目标制定加上大环境房地产市场给美的置业留下不少的压力。
张波指出，从美的下半年来看已经在拿地层面调整了相应节奏，预计未来对于千亿目标的达成节奏也会同步调整，毕竟有质量的高速发展才更有意义。
除了销售规模的快速发展，美的置业在拿地同时激进扩张。《商学院》记者从美的置业的2019半年报了解到，今年上半年，美的置业新增地块46个，新增面积近1000万平方米。
其中有不少是溢价拿地，据相关资料显示，今年3月美的置业以16.02亿元，73%溢价夺得徐州一幅地块。4月，再次以6.43亿元，高达86.6%的溢价，夺得浙江台州一幅地块。而后又以28.57亿元的代价竟得武汉东湖新技术开发区一幅地块，溢价达72.94%。
张波表示，从美的置业今年拿地的情况来看，上半年的确在一些城市有高溢价拿地的情况，尤其是在徐州、台州、武汉三城，这和其战略性布局有着一定关系，高溢价拿地的城市往往都是其新进入城市，一方面愿意会花更多的资金进场，另一方面也可以起到品牌宣传作用。但高溢价率本身也代表着一定的高风险性，美的未来在这些城市依然会面临着诸多挑战。
在张波看来，楼市降温的大背景下，美的置业自身的谨慎度的确在提升。下半年，美的置业的拿地动作变得理性一些，例如其7月以1.069亿竞得徐州2019-21兴镇路东侧地块接近于底价，9月以底价27.53亿元拿到顺德北滘地块。可以看出在，虽然规模化的诉求依然存在，但相对比上半年来说“激进”程度明显减弱。
上述知名地产分析师表示，贵阳项目的坍塌事故事件，让市场对美的置业的品牌会产生顾虑。对其的销售业绩也会留下一些隐患。
（美的广场楼盘上的警示语 摄影/陈淑文）
记者在现场看到，在美的广场楼盘上有句警示语：寒霜偏打无根草，事故专找懒惰人。
面对此次事件，美的置业会反思什么、又会做怎样的反思？
《商学院》将持续关注。