文：陈淑文 朱耘

ID：BMR2004

近年来，共享办公成为一个新风口，脱胎于美国WeWork的共享办公模式，自2015年起，开始盛行于中国一线城市。

然而，9月初共享办公空间的鼻祖WeWork估值“腰折”，最大的外部股东日本软银集团正敦促其搁置IPO计划。

估值的蒸发与该公司高昂的亏损额有关，据悉，在上月提交的初步招股书中，WeWork披露了已经积累下的数十亿美元亏损。仅在2019年上半年，WeWork就亏损了6.9亿美元，过去三年的总亏损额达到近30亿美元。伴随一系列负面消息和赤字账面缠身，质疑声与日俱增。

不仅是WeWork，在中国，共享办公的追随者，亦同样面临商业模式、盈利、入驻率与持续发展的问题。SOHO中国旗下的共享办公业务3Q，被董事长、联合创始人潘石屹寄予了厚望，但自2018年下半年开始，SOHO 3Q开始进入停滞阶段，年报显示，截至2018年底，SOHO 3Q的规模数量与截至2018年6月底的数据一样。到了2019年上半年，被潘石屹给予厚望的3Q业务，SOHO中国没再公布最新的规模数据，而曾经的上市计划也将搁浅。

对于上述关于共享办公行业的相关问题，《商学院》记者致函SOHO中国公关部，截至发稿日，对方尚未回复。

转售为租转型维艰

SOHO中国是最早喊出“去地产化”的房企之一，时间要回溯至2012年，SOHO中国转型发展办公空间区域，从“开发销售”转为“自持租赁”，由卖楼转化为收租的同时逐渐剥离地产业务。自此之后，SOHO中国鲜有拿地。

但是SOHO中国的“转型”的“包租公”生意并不好做。财报显示，今年上半年，SOHO中国实现营业额约8.89亿元，同比增长约11.8%。虽然上半年营收有所增长，但是净利润下跌也是现实。该公司录得净利润5.67亿元，而去年同期为11.1亿元，同比大降48.91%。

大幅缩水的原因归咎于去年出售持有的凌空SOHO项目获得的非经常性损益，而今年上半年却无此类交易发生。

此外，上半年SOHO中国实现毛利约7.11亿元，同比增加约6700万元，上升约10%，整体毛利率由去年同期的76%上升至约80%。资产负债表仍较健康，截至2019年6月底，净负债率约44%，平均借贷成本约4.8%，境外债务比例约3.5%。

尽管净负债率低于大部分同行，但SOHO中国的偿债压力不小。截至2019年6月30日，SOHO中国的总借贷共计约177.61亿元。借贷中约20.53亿元将于一年内到期，约8.27亿元将于一年以上二年以内到期，约31.89亿元将于二年以上五年以内到期，约116.92亿元将于五年以上到期。

曾经SOHO中国也是近百亿的房地产企业，近年来已缩至10亿级别。截至2019年6月底，SOHO中国现金及现金等价物仅11.54亿元，不足以覆盖一年内的短期债务。除面临业绩连年下滑外，半年报显示，现今持有的北京项目中，虽然出租率均高于90%，但相比去年出租率出现下滑。

其中，北京前门大街相比去年年底的100%出租率下降到96%，望京SOHO由去年年底的98%下降到92%，光华路SOHO由去年年底的95%下降到91%。只有银河SOHO由去年年底97%上升至98%。

值得注意的是，在最新公布的2019年中期报告中，SOHO中国一改以往的惯例，被潘石屹给予厚望的SOHO 3Q业务只字未提。

市场遇冷，3Q业务充满不确定性

2014年，SOHO中国董事长潘石屹在美国看到WeWork后，决意将其搬回中国。

可以说SOHO 3Q是WeWork中国化的产物。

2015年，SOHO中国首次推出共享办公品牌SOHO 3Q，并在自家持有的投资项目中进行试水，作为SOHO中国转型“开发-持有”的重要方式，SOHO 3Q一度被潘石屹寄予厚望，潘石屹也曾多次公开透露过这块业务的远大计划：SOHO 3Q要成为“国内最大的写字楼综合服务商”，并将在2019年上市。

但是从潘石屹想要出售项目的决心和意愿，以及3Q一直没有摸索出清晰地发展路径，SOHO中国的转型之路还看不到尽头，转型的结果不容乐观。

财经评论员严跃进在接受《商学院》记者采访时表示，Wework这两年确实发挥了非常好的榜样作用，对于中国共享办公市场的发展提供了可借鉴的模式。但是也引起发很多问题，比如说出现了很多不伦不类的项目，进而引起了共享办公和传统办公物业没太多区别的问题。而各类资金的进入，也要警惕联合办公金融风险和资产泡沫等问题。

从当前资产市场的反应可以看出，实际上投资者也担心此类物业的运作模式和未来成长机会。从实际过程看，共享办公发展也有很多问题，比如概念较多但是经营模式又过于传统、过高强调估值但是支撑力不足等。所以实际上对于共享办公来说，还是需要基于现在的产业进行发展，尤其是研究未来的办公模式。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，共享办公的扩张需要大量的资本来支撑，对于WeWork等头部共享办公运营方来说，规模化可以带来包括融资、品牌溢价以及更低的拿房成本等优势，但同样也蕴含着诸多风险，包括资金链安全性、空置率提升、人员缺失等诸多问题。

2016年，WeWork由上海开始在中国市场的运营，也吸引了大批“中国学徒”，据国务院办公室发布的数据，2014~2015年间，我国共享办公空间（含孵化器）数量从50家发展到2300家，翻了46倍，到2016年超过4200家。

张波表示，共享办公的发展的确遇到了一些障碍，并且近两年来不少联合办公在各地的运营也呈现“步履维艰”。目前最大的难点在于如何达到更好的收益率，联合办公收益来源主要为租金和增值服务。但单靠租金收益并不能让联合办公企业实现盈利，在用户规模与品牌价值的基础之上，如何通过打造增值服务推动联合办公达成更好的收益目标，的确非常值得研究和探索。

SOHO 3Q的路在哪里？

共享办公空间相对传统办公，租期灵活，无面积要求，一个工位起租，共享区和办公区开放性和私密性兼顾，注重社区氛围。

据中商产业研究院发布的《2018年中国共享办公行业发展前景研究报告》，在城市人口集中化的背景下，企业组织架构逐渐团队小型化、组织分布化，加上年轻从业者对轻松自由的办公氛围的需求，都使得共享办公的模式受到追捧，房地产公司、创投机构也携带资本涉足其中；但是办公环境嘈杂，服务同质化，平台之间入住率分化严重，有的面临较大运营压力，前期资金周转就是个大问题。

58安居客房产研究院首席分析师张波告诉记者，共享办公是办公行业共享经济化的产物，共享办公的运营方希望通过共享办公空间的模式，来达到有效降低办公室使用成本，提高办公室的使用效率的目的。但在实际运营过程中，一方面部分共享办公的体验并未达到客户预期，甚至部分在租金层面的优势并不明显；另一方面这一模式的规模化扩张并未能带来良好的预期收益增长，并引发市场对这一模式本身的质疑。

更值得关注的是，在目前许多城市写字楼空置率高企、租金收益率难以提升甚至走低的大背景下，共享办公的生存空间的确面临诸多挑战，真正能实现赢利运营方都少之又少。

财经评论员严跃进认为，SOHO经营对于此类模式来说，其实充分体现了一点，即关键还是要有足够的现金流支撑，若没有此类现金流，那么此类企业在转型的时候，就会发现定价很困难。定价过低影响资金流入，定价过高影响客户入驻，尤其是很多共享办公的用户本身都处于创业期，本身对租金的敏感度是很高的。

上海和北京是目前国内最大的联合办公市场，2018年门店数量占比分别达到33%和32%。而伴随联合办公逐步进入洗牌与整合，市场热议的焦点已从新店开张转为对市场健康发展的担忧。SOHO 中国3Q共享办公业务主要分布在北京、上海。联合办公对业主而言是机遇，但风险犹在，即意味着更高的租户流动率和更为复杂的租户结构。

新形势下，城市新兴CBD的兴起是否适合共享办公的模式，加上需要足够的现金流支撑，SOHO 3Q应如何应对？《商学院》将持续关注。