一边是监管机构要求互联网金融坚持“服务小微”定位，另一边是互联网金融开始试水过千万甚至上亿的大额项目。看似矛盾，实则背后只有一个逻辑在支撑：风险控制。

2015年4月14日，绿地集团宣布联手蚂蚁金服及平安陆金所，发布互联网房地产金融产品，首款产品总计2亿元标的。此前，绿城集团2月宣布成立互联网供应链金融平台，而地产大亨冯仑也在2015年初宣布发起国内首个类型化社区互联网定制平台“万通自由筑屋”。

“如今‘非法集资罪’悬在头上，银监会还私下要求不能出事，如果还给容易出风险的毫无背景的小企业借款，平台自身的风险难以预期。”P2P平台“小存折”董事长何珊谈到，中小企业平均寿命为1.5年，银行不愿意放款，小贷放款好不容易培养了优质企业，壮大后又跑去银行借款，导致小贷公司一样运营的P2P生存空间狭窄。

市场情况如此，监管机构却是另一种态度。银监会创新监管部主任王岩岫在年初曾表示：“互联网金融不适宜做大额融资的集资平台，也不应是大客户的‘提款机’，更不能规避国家产业政策，介入落后淘汰领域。”

互联网金融资深从业人士欧阳浩分析到，无论是P2P还是众筹，目前收的佣金大概在3%~5%，故而越大的标的利润越高。与大型房地产公司的项目相比，小项目所耗费的开发及风控成本差不多，信誉资质却还不如前者。而房地产能成为优质项目，在于它是当下中国经济发展的主流行业，即使在最坏的环境下，它的利润水平及投资回报率都保持较高水平。

“在过去的一年里，一般的房地产项目毛利水平平均在25%~35%，净利水平基本维持在10%。而投资的利润净利率会因为长短期杠杆的匹配，达到更高水平。所以这个行业可以接受高利率的融资，短期拆借的话，甚至可以承受到20%。” 专注于房地产互联网金融行业的天使投资人燕潇潇分析道。

根据绿地集团官方披露，首期发行项目总规模为2亿元，约定年化收益率6.4%，产品期限为一年。如今P2P行业的收益率普遍回降到年化8%~12%。绿地的产品又明显低于行业标准。业内人士分析，陆金所这样的大平台之所以也愿意降低收益与绿地进行合作，恰恰说明P2P平台的趋势是寻求更稳健的投资产品。

“其实房地产通过P2P或众筹，就是把曾经的影子银行的生意搬到了台面上。银行把房地产项目包装成理财产品，赚取了中间的高额利润。而P2P平台的产品原理跟银行相同，但通过让利来吸引存款人，这是挖银行的墙脚。”燕潇潇说。

即便是2个亿的标的，对于一个房地产项目的融资需求依然是杯水车薪。“作为创新融资方式，试点意义会更强。”一位不愿意透露姓名的资深互联网金融从业人士谈道，“各种保险、银行、信托、证券，对于投资房地产企业，监管机构都给出了比例限制。但是如果把这种产品市场化之后，不称为房地产投资，就等于投资另外一种金融化的产品，便有可能打破这些限制，也相当于拐了弯建立融资渠道。”

在成熟的传统房地产融资渠道中，最流行的方式叫REITs（Real Estate Investmen Trust），即房地产信托投资基金，这是房地产证券化的重要手段，但国内法律并不完全支持。“互联网金融还处在灰色地带，P2P的本质就是把债权给资产证券化了，这和REITs不谋而合。”上述资深人士分析。

（袁媛）