文：胡嘉琦 朱耘

ID：BMR2004

沉寂十余年的房企合生创展（00754.HK）开始在土拍市场活跃起来，频频举牌，凶猛拿地，10天时间拿地价格接近2019年全年营收，这似在昭示以“慢”著称的合生创展，要开始为了规模“提速”了。

2020年5月19日，以107.4亿元斩获北京丰台区分钟寺的两块土地，溢价率40%；5月9日，以72.2亿元的总价竞得同地段的一块土地，溢价率26.2 5%豪掷了179亿拿地，频频斩获“地王”，但建成项目却出现了大量闲置待租情况。

对于合生创展在北京高价拿地后如何运营，持有物业存在多处空置又大举投资的原因等问题，《商学院》记者向合生创展方面发出采访提纲，截至发稿日期，未收到回复。

凶猛拿地

5月19日，北京丰台区分钟寺的两块土地，吸引了二十余家房企“围猎”，经过激烈争夺，合生创展以107.4亿元购得，溢价率超40%，创造了北京南城新的地王纪录。此前一周，合生创展还以72.2亿元的总价竞得同地段的一块土地，不到十天，合生创展就豪掷了179亿元拿地，斩落“地王”，而合生创展在2019年全年的营收仅为186.01亿元，十天拿地价格接近合生2019年全年营收，可谓拿地凶猛。

曾经，合生创展与碧桂园、恒大、富力、雅居乐并称“华南五虎”，更是国内首家销售额超百亿元的地产开发商。但是在众多房企通过高周转、高杠杆向千亿销售额迈进时，合生创展一直“慢周转”，克而瑞研究中心发布的《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示，合生创展以204.4亿元的操盘金额位列96位，处于百强房企末梢。

据一名曾工作在合生的工作人员透露，合生开始在规模竞争中慢下来的原因在于2008年牵扯到案件中。他认为，地产公司如果不是靠拼运作拼质量细节，很大程度是拼老板个人资源和素质。其他头部公司，10多年前营业额也就百亿元，现在都是几千亿元。

在房地产调控及房地产由存量时代转向增量时代的背景下，多家老牌龙头房企在土地市场上趋于谨慎，此前就有媒体报道，2019年下半年，富力和融创便都公开表示要暂停拿地，而合生创展选择逆势加仓，甚至斩获“地王”，而在频繁斩获“地王”背后，是合生对规模的渴求，而此时由“慢”转“快”还来得及吗？

合生创展经历过住宅到商业的转型，也经历过布局大盘的失败。过去数年，合生创展在公开土地招挂拍上鲜有动作，其土地储备多来自城市更新、协议出让。进入到2019年，合生创展重启在公开市场上拿地，而2020年以来更是多次斩获“地王”。

5月19日，合生以42亿元竞得该地块，溢价率42.08%竞拍京土整储挂(丰)[2020]019号地块。招商+恒基、融创、金融街、城建、保利+首开+建工、中海、平安、世茂、远洋参与竞拍，核经营楼面价76168元/平方米。建设用地面积1.78万平方米，规划建筑面积≤55141平方米，土地用途为居住用地，起始价29.56亿元。5月19日，合生创展分钟寺的另一地块L-41地块65.4溢价率为37.86%，楼面价7.39万元/平方米。此前，于5月9日，合生以72.2亿元竞得北京丰台分钟寺1宗居住用地，溢价率26.25%。据测算，折合可售楼面价约69435元/平方米。

在诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱看来，合生创展高价买下三宗分钟寺地块，背后的原因有三，一是合生创展之前的发展模式较为“慢”，本次“激进”拿地并迅速着手营销团队，可以看成合生创展的发展模式在改变，这与新掌门人的领导风格不无关系，年轻人相对进取，容易摒弃保守做派。其次，分钟寺棚改项目的一级开发商与合生有着密切的关系，一级开发商是珠江投资，称为“珠江合生系”。再次，由于该区域位置相对优异，5月9日合生创展在分钟寺也拿了一块地块，共耗资接近180亿元，由于三宗地块都不限价，未来合生创展或将联合三宗地打造新型的高端社区。由于这个块地的楼面价高达7万元左右，未来必定位为高端住宅。

拿地价格已破7万元，而分钟寺地块现阶段的二手房价格为5万元多到8万元多不等，反观合生创展在2008年在北京的豪宅项目“霄云路8号”仍有部分处于在售状态，此次分钟寺项目所建住宅未来销量如何引发遐想。

58安居客房产研究院分院院长张波则认为，从合生近期拿地来看，在北京的高价拿地还是集中在优质地块，2020年以来品牌房企都采取紧盯优质都市圈，拿地谨慎的同时对优质地块则毫不手软。合生在北京的几个地块上表现尤为明显。当然，从目前几个地块的楼面价来看依然不低，未来存在着一定的开发风险，需要在产品打磨层面有更加突出表现。

对于合生创展开发节奏的改变，在王小嫱看来，合生发展之前的属于保守派作风，在企业规模上错失良机，新掌门人年轻且从这次斥资拿下丰台三宗地块看，未来公司的发展策略摒弃保守拿地、开发周期长、慢周转的态势，逐渐让公司的发展速度变“快”。

折戟“合创产业中心”

合生创展在京加快拿地的同时，存在项目拿地多年仍处于在建状态，建成之后大量闲置等情况。以合创产业中心为例，其隶属于合生商管集团，位于通州马驹桥地区。据公开资料显示，合创产业中心是由合生创展集团打造的以“文创”+“科创”双核驱动的产业园区，项目位于通州区金桥产业基地，规划占地600亩，总建筑面积150万平方米，建筑形态包括甲级写字楼、独立LOFT灵动办公空间、众创空间、星级酒店、人才公寓、商业街区、商务中心等。

合生创展在通州马驹桥地区共持有 3 个地块，分别为成交于 2006年 12 月的马驹桥国家环保产业园区地块、成交于 2008 年 1 月的马驹桥环保园区二期东区地块和成交于 2010 年 12 月的金桥科技产业基地地块。据资料显示，合生世界村项目目前已完工部分达 10.26 万平方米，截至目前仍尚开发及处于在建状态的土地。

据《商学院》记者走访发现，合创产业中心周边人烟稀少，周边配套措施并不完善，招商广告贴满楼体底层部分，底商即使在马路沿线，但是仍有大量闲置房屋尚未出租。走入合创产业中心，三三两两的工作人员在门厅中央的沙盘处，记者并没有遇到看房的人，”我们写字楼租金价格已经从4.5元/平方米/天下降到2.5元/平方米/天。“合创产业中心一位销售人员对记者说。

降价出租并没有给合生创展的带来过多的看房人流，在看样板间的过程中，远观样板间对面的楼内，发现里面黑漆漆的，29度的夏天并没有一扇窗打开，询问销售人员得知，合创产业中心分三期，共有32栋大楼，目前仅有一期的6栋处于出租状态，剩下的二期、三期26栋楼全部处于空置状态，对面合创产业中心二期项目，一共是10栋楼，开间面积多比一期大，可供成长型及大型成熟企业办公，目前而出租的一期6栋楼的入住率也并不高，以样板间所在大楼为例，156户仅出租了20多户，多为直播等创业型企业入驻。

而在网站的招租广告上显示，合创产业中心的入住时间为2016年1月，开盘时间为2015年5月，本就计划好的开盘日期为何难以出售。“32栋属于商办写字楼，根据此前拿地的约定只能出租并不能出售，一栋楼仅有一本大产权证，并不能分割出售。” 销售人员面无表情的介绍称。

受国家杜绝“商改住”，通州“限购”等政策的影响，处于六环外合创产业中心写字楼项目也受到了影响。

北京房地产商会会长黎乃超认为，北京五环以内或在五环附近主要是办公区，随着产业园区的增加，分流商圈及办公场所叠加农村集团用地建房增加，租户可选择余地更大了，合创中心项目不同于五环内受疫情影响的商业项目，属于商办类项目，当年拿地的时候多是为了以公寓的目的进行出售，因为北京拿住宅用地难且贵，所以企业想通过商住改公寓的方式进行“曲线救国”，进而进行公寓出售。

在此前合生公布的招商广告中，确实存在楼盘的开盘日期是开盘时间为2015年5月。

黎乃超认为，由于2017年3月17日陆续出台的关于北京商办住房政策，国家打击乱象，其中，不许分割出售，限购，银行从50%贷款提高到80%，一系列的政策对商办项目包括合创产业中心这类五环外的写字楼项目影响很大。

而在工作人员给记者发送的最新的招租广告显示，合创产业中心的租金比实际的2.5元/平方米/天还要低，办公（2-14F）（精装）报价为2.2元/平方米/天，办公（2-14F）（毛坯）为1.3元/平方米/天。

黎乃超对记者表示，合创产业中心的位置在六环以外根本不适合办公，现阶段没有好的解决方案去处理该项目的闲置状态，靠收到的租金根本覆盖不了资金成本，比较鸡肋。合创产业中心现在是赔本出租。

财报显示，合生创展2019年全年负债总额1290.88亿港元，同比增长34%，资产负债率约63.25%，同比增长4.55个百分点。借贷款的来源主要包括银行及财务机构借贷、商业抵押担保证券、优先票据等。短期借贷及长期借贷当期到期部分126.98亿元，而现金及现金等价物仅为126.35亿元，现金不足覆盖短债，而近日合生创展在分钟寺拿地已经花光了公司近1年的营业收入，未来合生创展在分钟寺打造的“轻奢”项目仍然前途未卜，而此前多囤地及政策变化导致的地块闲置、物业开发完毕闲置等状态都对合生的经营提出了新的挑战。

多年以来，合生创展集中布局在广州、北京、上海等一线城市，但随着一线城市调控的持续趋严，单一的布局结构也增加了公司的风险，合生创展由“慢周转”向“快周转”换挡加速的过程中，如何去消化原有的大量土地储备的同时开发运营新的项目，对合生创展提出了新的挑战，对于合生创展未来的发展，《商学院》记者将持续关注。