文：陈淑文 朱耘

ID：BMR2004

“成功迈入行业新梯队。”这是美的置业（03990.HK）对2019年的业绩的评价。

2020年3月30日晚间，美的置业披露2019年业绩报告，公司在2019年的全口径销售额为1012亿元，较2018年的790亿元增加28%。所谓销售全口径是指把企业连同合营及联营公司所有项目计入业绩的统计方式。

业绩报告显示，截至2019年末，美的置业土地储备的总建筑面积达5263万平方米，涉及278个物业开发项目，其中合作的项目数量为61个。

克而瑞发布于2020年1月的研报指出，目前地价高企、房企资金趋紧、拿地难度和开发风险不断加大，房企间的合作开发已成为常态。

2019年，美的置业营收破千亿，也付出了不小的代价，2019年10月28日,位于贵阳市观山湖区美的置业一在建工地发生垮塌，已造成8人死亡,2人受伤，目前事故原因调查报告尚未出。

年销售额过千亿，是很多房企的“执念”，提前完成“千亿”的美的置业如何应对扩张规模背后负债和质量问题呢？发展中如何在质和量间取得平衡？

首次跻身“千亿俱乐部”

3月30日晚间，美的置业披露2019年业绩报告公，公司在2019年的全口径销售额为1012亿元中，首次迈入千亿门槛的房企。

美的置业董事会主席郝恒乐于2016年提出“四年冲千亿”的扩张计划，提出在2019年实现销售600亿元，2020年冲刺1000亿元规模。彼时公司的销售额为212.7亿元，位列销售排行榜第78位。

如今，美的置业将完成千亿计划的时间点提前了一年，当下位列销售排行榜的第34位。《商学院》记者发现，美的置业迅速扩张的一个策略，是与其他房企合作。业绩报告显示，截至2019年末，公司土地储备的总建筑面积达5263万平方米，涉及278个物业开发项目，其中合作的项目数量为61个。

2019年美的置业实现合美的置业的销售金额权益比为72%，相比2018年权益比82%下降了10%。

对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为市场规模的下滑导致一部分企业投资策略发生变化，尤其是权益比例开始策略性调整，以配合未来企业战略的实现。

58安居客房产研究院首席分析师张波向《商学院》记者分析道，通过合作开发的模式达到销售金额增长已经是行业内公开的“秘密”，很多房企都是通过这一方式来拉动自身规模化水平的提升。对美的来说，无论哪种方式达成千亿目的，下一步的重点都是优化自身规模质量，加快品牌建设的力度，实现高质量发展。

在市场下行周期，张宏伟表示权益比例就可以适度降低，一方面可以分散更多的市场风险，另外一方面，通过降低权益比例还可以继续维持规模化扩张，市场地位仍然可以保持增长，从收益的总量的角度来看，也会保持总量的增长。因此部分中小房企还在扩规模化扩张。

张宏伟认为，房企在2020年投资拿地上，一些优质地块必然在权益比例上提升，控制“合作开发”的空间，有钱留着自己赚，而不是替别人白忙活。既要增收又要增利，要的是规模经济，而不是规模不经济。

截至2019年12月31日止年度，美的置业收入为人民币411.39亿元，同比上升37%；毛利为人民币130.7亿元，同比上升32%；毛利率为31.6%，较2018年32.7%下降1.1个百分点。对于毛利率下降的原因，美的置业表示主要是钢材水泥等原材料涨价带来的影响。

张波认为最主要原因是，权益销售金额增长不明显，从2018年约649亿元增长到2019年约728亿元，而全口径销售金额则快速超过千亿，显示出合作开发增长明显，这部分容易产生增收不增利现象，也会对毛利率产生一定影响。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，毛利率和净利率的下降在房地产市场现阶段是必然的趋势。一个方面，受政策管控商品房价格的涨幅，但前端地价上涨，2017到2018年热点城市出了很多地王，地价整体上了一个台阶，包括一二线乃至三四线都是如此，导致房企的拿地成本上升。另外，整个资金的流向，房地产受到明显的管控，融资成本也在明显的抬升。这是造成毛利率和净利率下降的重要的原因。

张波表示赞同，称影响毛利率的因素除了合作开发外，拿地成本的提升，在部分城市去化难度增长导致房价出现下滑，融资成本高企等都产生不同程度的影响，房企需要根据自身情况进行有针对性调整。

纵观2019年，美的置业除了8月跟12月未在招拍挂市场露面之外，其余每个月至少会拿上1宗地，其中13宗地是高溢价。2019年7月单月，美的置业斥资44亿元拿下6宗地，分布于广州、东莞、徐州、金华、南通、重庆等城市。

美的置业认为2019年公司进行战略升级以及布局城市等级提升，这些地块是热门城市的热门地块，竞争较激烈，溢价率会稍微高一点。

2019年新增的土储面积中，38%位于长三角、20%位于珠三角；从城市等级来看，64%的新增土储面积位于强二线及以上城市。提高城市布局等级，拿地成本也会相应稍微高一点，但从数据上看，美的置业回复《商学院》记者采访时认为依然是保持在比较低的拿地成本。在激烈的竞争能进入高等级城市，尤其是一线城市，也说明了美的置业的综合竞争力在不断增强。公司拿地都会有严格的标准的，这些地块绝大多数都位于具有人口和产业基础的高等级城市，或者是具有深耕基础的城市，未来销售去化和价格都有比较好的前景。

“千亿”后的扩张难题

随着美的置业业务不断扩张、拿地力度加大，负债和质量问题也随之而来。

2019年总负债额2185亿元，而上年同期为1537亿元，同比增加42.2%。其中流动负债为1713亿元，占比78%。

美的置业回复《商学院》记者采访表示，由于会计准则的原因，房企的负债总额中包含了大量的应收账款，谈负债总额是没有意义的。对房企而言，扣除预收账款后的资产负债率则是更为真实的指标，行业内多家企业也采取这一指标。美的置业负债水平三年连续下降，2019年扣除应收账款后的资产负债率仅为53.5%，处于行业中位数和健康水平。

《商学院》记者发现，在2019年美的置业通过多种融资方式补充资金渴求。2019年以来，美的置业一共发行了5笔公司债进行融资补充资金需求，筹资近80亿元。值得关注的是，数次发债票面利率均在5%-6%之间。到了2019年底，美的置业向公司控股股东先旧后新进行股份配售，最终获得认购所得款项净额合共约7.56亿港元。

数据显示，2019年公司存量债务中，低成本的银行借款占比66%，公司债券占比19%，较高成本的信托融资占比仅4%。美的置业认为公司债务结构进一步优化与合理，也使得公司在报告期内的加权平均融资成本进一步下降至5.87%，在民营房企中具有很强的竞争力。

在2020年第一季度里，美的置业已发行了两期总额为14.4亿元的公司债券，3月25日，据上海证券交易所信息披露，美的置业集团有限公司2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）确认票面利率为4.20%。本期债券的发行规模为不超过10亿元，发行首日为2020年3月25日，起息日为2020年3月26日。

此前2月24日，美的置业发布公告称，公司间接全资附属公司美的置业集团有限公司拟发行本金总额不超过人民币14.4亿元的四年期公司债券，最终确定票面利率为4%。

关于募集资金用途，根据募集说明书显示，两期债券募集资金扣除发行费用后拟均用于偿还公司债券。

美的置业表示由于境内融资渠道充足、额度充分，公司尚未有海外发债动作。公司将通过强回款和强去化，增强自身“造血”能力；同时持续主动降低杠杆，降低经营风险。目前公司财务指标稳健、健康，2019年期末现金总量269亿元，银行授信1303亿元，现金短债比更是从2018年的1.60大大提升至2.95。

除了负债问题，扩张规模下项目质量问题也是摆在美的置业眼前的难题。

2019年力冲千亿的美的置业曝出了项目安全事故。2019年10月28日16时21分，美的置业位于贵州贵阳观山湖区的一项施工在建停车场发生局部挡墙垮塌事件。截至10月29日凌晨3点，10名失联人员已全部找到，其中8人不幸遇难，2人受伤。

10月29日，美的置业在官方微博发表声明称，将不惜一切代价救治伤员，全力配合政府开展事故原因调查，已责令项目全面停工，全面排查安全隐患。

美的置业对《商学院》记者表示，贵阳事故给公司敲响了警钟，事故发生24小时内公司已公开道歉，并迅速配合政府进行事故原因调查。目前事故原因调查报告尚未出炉，请以官方调查结果为准。

2019年，美的置业风险控制中心便查实违法违纪案件9起，其中达到刑事立案标准的5起，涉及查处的违法违纪人员19人，追缴非法所得近500万元。

美的置业指出风险控制中心查处内部违法违纪行为是公司完善公司管理的常态化动作，显示了公司对违法违纪行为零容忍态度和坚定加强企业治理的决心。

对于房企扩张模式下如何规划和避免资金链安全和经营风险？张波指出，一方面利用各地政策的预售放松政策红利，加快建设提升项目销售回款水平，提升资金使用效率，以快速补充流动性不足，另一方面合理把控好规模化和负债之间的平衡，尤其注意把控好融资的成本水平，不过度增大负债压力，保持合理的风险水平。

此外值得注意的是，从美的置业董事会主席郝恒乐于2016年提出“四年冲千亿”的扩张计划后，美的置业的营收和营业利润都实现了“步步高”，但是2019年，无论是营业收入增长率还是营业利润增长率，都出现了明显下滑。

2020年，迈入地产行业“千亿”梯队，美的置业如何平衡好扩张速度和发展品质的关系？如何实现业绩的可持续健康增长？如何规划和避免资金链安全和经营风险？《商学院》将持续关注。