文：胡嘉琦 朱耘

ID：BMR2004

金地集团(600383.SH)拟发行110亿元公司债遭上交所追问。

2月25日，上交所对金地集团拟发行的110亿元小公募债券项目进行了反馈，要求金地集团补充其他应收款的相关细节及购置土地资金的来源与安排。

这并不是2020年以来金地集团首次通过发债募集资金，据上海清算所2020年2月17日发布的消息显示，金地集团拟发行2020年度第一期超短期融资券，发行金额为10亿元，募集资金用于偿还自身到期的债务融资工具。据了解，金地集团拟偿还的到期债券简称“10金地SCP001”，该债券已被公司于2019年11月26日使用自有资金完成兑付，待此次募资到账后，募集资金10亿元用于置换已使用的自筹资金。现阶段，金地通过发债补充资金短缺的情况，屡次发债的金地集团是否考虑了房企“借新还旧”的风险性？金地集团其他应收款持续攀升的原因是什么？

对此，《商学院》记者向金地集团品牌方面发出采访提纲，金地品牌方面表示，发债计划、偿债计划、销售目标等都属于上市公司信息披露的范畴，留意公司最新公告即可，对于其他应收款持续攀升的原因，金地方面以 “业绩增长 ”回复记者。

遭上交所追问

2月11日上交所显示，受理金地公开发行2020年公司债券。该债券拟发行金额110亿元，期限不超过20年（含20年），可以为单一期限品种，也可以为多种期限的混合品种。金地集团在2月11日小公募债券项目说明书中提出，公司其他应收款主要由往来款、保证金、押金和代垫款组成。而据金地集团财报显示，2016 年末、2017 年末、2018 年末和 2019 年三季度末，其他应收款账面价值分别为 206.97亿元、497.16亿元、637.42亿元和 811.57亿元。截至2019年9月30日，金地其他应收款为811.57亿元，占总资产比例25.23%，较年初余额增长27.23%。近四年，金地集团其他应收款迅速增长。

2月25日，上交所对金地集团拟发行的110亿元小公募债券项目进行了反馈，要求金地集团补充其他应收款的相关细节及购置土地资金的来源与安排；要求金地集团对主要往来款、未来回款安排及未计提减值准备提供相应依据。同时，也要求披露其他应收款中非经营性占款的比例和形成原因。

对于其他应收款增长的原因，金地在财报中指出是联营公司往来款增长所致。本次债券募集说明书也提到，“借新还旧”是金地拟发行110亿元公募债券的用途之一。说明书提到，所募资金将用于偿还到期债务或到期及回售的公司债券，同时保证资金不用于购买土地，不转借他人。

实际上， “借新还旧”不仅在房地产行业，也是很多企业融资常用的方式。58安居客房产研究院分院院长张波认为，这一模式本身并无优劣之分，而是要看具体的使用方式，“借新还旧”表象都是为了开拓融资缓解偿债压力，而从本质来看，有些是为了可持续发展，在推动规模化的同时，后续的净利可以有效覆盖利息支出，而有些主要目的则是为了将偿债压力不断推后，自身并无有效还本付息的实力。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林在接受《商学院》记者 采访时认为，在房地产国内外融资渠道收紧的情况下，“借新还旧”成为不少房企缓解资金周转紧张的做法，但是这里存在的两个问题，首先，当企业遭遇集中偿债期，大规模债务涌来，将会增加企业违约的风险。其次，对于企业而言，“债务融资”只能是饮鸩止渴，使得企业扛杆经营，加大了企业的经营风险，增加了企业的经营成本，反倒不利于企业进行再融资，增加资金链的压力，不利于资金的良性循环。

偿债高峰

据财报显示，截至2019年9月30日，金地账面现金约431.5亿元，短期负债31亿元，一年内到期有息负债约180亿元，金地集团总负债为2458.36亿元，与2018年年末相比增加了340亿元，其中流动负债1710.49亿元，占比近七成，主要集中在预收款项、其他应付款。非流动负债747.87亿元。

从债务期限来看，2019年、2020年、2021年、2022年到期金额分别为155.25亿元、332.68亿元、262.03亿元、71.46亿元。这也意味着，2020年与2021年将是金地的债务偿付高峰。

“首先，从偿债规模上看，金地集团账面货币资金偿还债务面临着不少的压力。其次，受疫情影响，经营项目的资金回收期会有所延长，资金回笼延期会影响资金的流动充裕性，加大了偿债压力。最后，不论是‘借新还旧’还是其他融资渠道，在当前情况下，都不大可能对偿债提供很大的支持，缓解偿债压力的能力有限，因此，我认为金地集团偿债高峰期，偿债压力还是比较大的。”盘和林表示。

张波认为，从债务期限来看，2020年金地集团的偿债压力的确不小，疫情又对房地产销量带来直接影响，因此金地在2020年在加快销售的同时，对于融资的需求也会较为迫切，张波预计，“借新还旧”将是金地集团2020年持续推进的方式。

疫情之下的影响

随着新型冠状病毒疫情的突然来袭，对各行各业产生了不同的影响，“高度资金饥渴”及“高周转”运营是房地产行业的主要特点。张波认为，疫情阶段对于房企现金流是一次重要考验，房地产行业本身对于金融的依赖度很高，由于房地产行业负债水平较高，以往采用“高周转”模式的房企更是压力激增。对房企来说，当下最为重要的有三点：其一是不能过于激进，通过精细化管理运营保障资金安全，施工人员、材料采购、施工组织等，要提前做好准备，毕竟当下活下去远比规模化要重要；其二是要提升能力加强对基层单位赋能，并确保每个单位的安全，有序恢复生产建设；其三做好前期准备以预备好疫情后购房热度的快速反弹，包括销售策略、宣传策略，并充分重视线上获客渠道。

“受疫情冲击，房地产企业的融资状况在本就严苛的情况下雪上加霜，同时，房地产企业开发投资、销售规模、销售模式、土地储备等也都受到了不同程度的影响。面对疫情，房地产企业不仅需要积极地做好资金储备，保证资金链的稳定，同时，创新销售模式、改进产品设计、提升售后服务也是至关重要的，保证企业持续经营和产生效益的能力，对于企业渡过难关具有重要的意义。”盘和林对《商学院》记者表示。