文：陈淑文 朱耘

ID：BMR2004

“蒸发的电影票房、无人问津的零售店铺、被迫停课的才艺培训，充足准备迎接春节红利却连日歇业的餐饮最是元气大伤——人工照付，食材报废，不少商家都在担忧自我的生死存亡。”第一太平戴维斯广州商铺部董事张宸豪在回复《商学院》记者问题中提到。

这一次新型冠状肺炎疫情高发时期，恰逢传统消费旺季的中国农历春节。随着疫情的发展防控进入“严防死守”状态，群众大幅减少外出聚集,街头人流量急剧减少。对“客流即生命”的实体零售商业而言仿佛进入“冬眠”状态。

面对客流空白的疫情期，作为零售商业载体的商业地产如何度过“冬眠期”？商业地产未来将采取什么方式、措施提升人气，恢复消费信心？从这次疫情中如何改进商业地产的运营模式，使之具有更强的抗风险能力？

减免租金，携手共渡“冬眠期”

1月28日万达宣布将对全国323个购物中心实行从1月25日至2月29日，为期36天的租金及物业费全免政策；预计减免租金额度达30亿元~40亿元；

龙湖集团在1月30日宣布，对旗下商场的所有商户，2020年1月25日（农历大年初一）至2020年3月31日期间，租金费用（含物管费、推广费）全部减半。

华润置地宣布，全国各商业项目(包括万象城、万象天地、万象汇、五彩城、凤凰汇)所有店铺免除2020年1月25日至2020年2月9日(年初一至十六)期间租金。

据赢商网不完全统计，除了几大头部商管企业外，截至2月4日全国累计已有超过200个购物中心先后宣布对品牌商户提供不同程度的租金减免政策。

在接受《商学院》记者采访时，58安居客房产研究院分院院长张波表示：“疫情对于商业地产的影响颇为明显。”疫情期间线下人气急剧下降造成商户收入的锐减，更为长远的影响则体现在中小商场后续经营困难不断增加，导致未来商业地产运营也将面临挑战。

张波指出不少商业地产运营方纷纷出台减免租金的措施，一方面可以配合政府的疫情防治部署，减少商户开业量，延迟相关从业人群回岗时间，达到最大限度减少人员流动的目的；另一方面通过补贴也可以有效稳定商户的心态，尤其是针对中小商户在面临经营收入锐减的状况下，更是会起到重要作用。但对于商业地产运营方来说无疑意味着业绩和资金压力，需求后续通过优化运营、提升效率等方式进行弥补。

对于租金减免的问题，太古地产留意到今年春节长假期间各商场的客流受疫情影响而急剧减少，对于在重大危机时期支持租户，会借鉴过去的经验，向租户予以适当的协助。公司经研究已制订春节期间根据不同租户业态和需求提供相应的租金减免方案，具体的细节已在跟租户沟通。

经历过香港2003年的SARS疫情，太古地产表示积累了很多的经验。遇到这次的疫情，公司迅速建立一些响应机制和应急的预案，根据疫情的发展，及政府出台的最新的政策，及时去调整措施。

具体举措包括：旗下各项目立即启动了最高等级的应急预案，提高商场内各公共区域的深度清洁与消毒频次，取消了近期大型公众庆祝活动，在商场入口开展体温测量工作，调整商场的营业时间，允许租户根据自身经营情况灵活安排营业时间等。

《商学院》记者发现，这次疫情的影响下有商铺减租说法多，而办公楼减租说法少的现象。在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，是因为商铺直接受到了春节商业零售降温的影响了，而办公本身不属于公共场所，对于损失的衡量是很模糊的，但商铺商业广场是公共场所，更容易衡量。而且商业地产企业降租的标准多少不应盲目攀比，应以企业实际为准。

危机并存，做好持久备战

此次商业地产集体减租行动，虽然是顾全大局的义举，但商业地产从业者方面在思考，减租金将会对这些企业营收带来多大的影响？未来将采取什么方式、措施提升人气，恢复消费信心？如何进一步改进商业地产的运营模式，使之具有更强的抗风险能力。

张宸豪指出商业地产受疫情的影响取决于疫情持续时间的长短。如果在3月内能够全面解决，那带来的影响则是不大，消费者外出消费的信心恢复随着疫情的结束而逐渐增多。如果疫情需要等待季节与气候的转变延续到夏季的话，那对实体商业的打击是的非常大的，因为即使疫情得以解决，但是人们外出消费的信心与习惯的回调还是会有一定的滞后。

太古地产表示疫情当前，当下工作的重中之重是保障旗下项目防控病毒和有条件运营，因商场作为公共场所，其正常营业也是社会秩序稳定运行的重要一环。为了这个目标，太古地产的员工都坚守自己的工作岗位，以实际行动积极承担企业的社会责任。

张宸豪认为其中影响最大的是以下这些行业与业态：聚众型的消费场所如旅游业、酒店业、主题乐园、儿童游乐等因无法转移到线上经营，需要面临较长一段时间的寒冬。此外，还有蒸发的电影票房、无人问津的零售店铺、被迫停课的才艺培训，充足准备迎接春节红利却连日歇业的餐饮最是元气大伤——人工照付，食材报废，不少商家都在担忧自我的生死存亡。

近日，广东省餐饮服务行业协会（简称：广东餐饮协会）为了解新型肺炎疫情对广东省餐饮行业的影响，做了一个问卷调查，收集企业困难和诉求。

根据广东餐饮协会的报告，“春节期间30%的持续营业的企业同比营收下降5成以上，其中30%的企业收入几乎为0；参与调查的正餐类企业同比宴席减收达2亿元之多；绝大部分企业面临租金、人工、能耗、税收等多重成本压力，客流、现金流严重不足的困境如无法得到及时缓解，将在1-2月内引发闭店潮。”

在接下来这一年里，是否能恢复信心、继续拓展等，又将关系到商场的实际招商及运营情况。张宸豪指出眼下商场仍需要依赖线下人流，疫情过后人们习惯选择电商消费将是大概率趋势，一方面需要通过降低租金来保障开业，另一方面又要重振消费者信心、想方设法提高到店客流，无疑会带来财政支出上的巨大负担。因此，短时间内，从零售终端触发、对商家、对商场经营者以及相关服务供应商等都受到疫情一连串的影响。

开放式建筑或是新机会？

时势造英雄，2003年SARS造就了阿里巴巴和京东两大网络零售巨头，催生了电商时代。

2003年5月10日，淘宝上线了，打开页面醒目地写着：“纪念在‘非典’时期辛勤工作的人们。”那时阿里巴巴的业务主要是to B，马云敏锐地觉察到，网络零售将成为人们的刚需。

那么同2003年SARS时期相比，现在疫情对商业地产经济、消费环境发生了怎样的变化？

张宸豪说：“如果仅仅是说网购、外卖这些行为，现在相比2003年来说要成熟多了。”同2003年非典时期相比，这次疫情的特点是高传播率及高潜伏率，加上现代的信息，惶恐不安的情绪使得人们足不出户，消费方式只能是通过线上平台。当年没有统一制服的外卖小哥，也没有快递到家的零食。

而今天互联网时代作用不仅于此，有了是科技带来的变化与影响 ，机器人送餐、生鲜电商、线上课堂、数字博物馆、网络端电影首映等等都在更新迭代，非刚需型消费纷纷通过数字化技术的实现来满足人们，线上消费环境无所不在。线下消费减少，但是也要清楚地认识到2003年的人口流动性并没有现在这么大，所以对商业地产经济的影响是一加一减的。

疫情不仅对消费行为产生了重大影响，也对商业模式、行业发展趋势进一步产生影响，可以预见的是，无人零售迎来巨大机遇、社区商业再遇新契机、线上线下进一步融合，而伴随5G的到来，或许会有更多新领域得到迅速发展。

对此，张波表示赞同，他指出要重视线上商业的重要性，尤其是线下和线上打通将是商业地产未来发展的重要方向。由于5G的发展，未来万物互联也为商业地产线上化提供更多机遇，商业地产虽然短期依然面临困境，但长期来看无疑有着广阔发展前景。

经历这场疫情后，商场应该主动出击，引领一种消费趋势——居家消费，毕竟这是在短期之内一定要面对的，张宸豪告诉《商学院》记者。

商业地产应更主动更积极去面对风险，而不是以很被动思维的去执行一些东西，转变自己的经营思路。张宸豪表示首先商场和货品将分为就近刚需和远端弹性需求两类，第一类是锁定周边一公里的人群，主要针对这些人的日常必需品，货品做到供应充足，保证线下购买便利性，同时商场这段期间也要建议消费者采用不到店的购买途径，来帮助他们缓解在商场内受到感染的几率，也是为了降低商场运营风险。

针对一些远端客户，以及不是急需的服饰类、钟表珠宝、化妆品类，这一类的弹性需求零售品的关注点被疫情所转移，在未来两三个月的时间里销售数量会大幅下滑。商场也应尽快建议由这些商家跟客户之间通过微信、快递来运输。

对居家消费的推广方式也可以很多样，商场可以去推出一些线上专题，比如家居用品的一些促销活动，还有鼓励人们在家活动。而对于在这一波浪潮中失利的传统线下商家来说，在真正意识到短板后需要思考其转型之路，最快的转型方式必定是投放外卖平台、或者研发即食包装作为零售。

但“转型”并非简单把商家的货品照搬到电商平台就能长久，商场这一负责整合商家资源、搭建与消费者紧密联系的角色，应当成为协助商家转型的引领者，利用其对消费者和品牌的深刻认知，通过线上场景这一“窗口”触发消费者找到最合适的产品，把稀缺的线下流量导入更多的线上货场，线下口碑加上线上流量效应，广泛“吸粉”形成庞大的会员系统成为独有的大数据库，然后让来自不同商家的产品再找到最合适的消费者，这样的运营思路更走得远。

最后，商业场所也需通过调整自身硬件条件来适应，譬如以后消费者会考虑少去密闭场所，多到开放式街区，空气流通能有效规避中央空调对病毒的传播，反而成为先天优势。所以是不是可以在未来的商场中，更多考虑开放式建筑。

受疫情影响之下，商业地产企业的实际运营具体将产生怎样的影响，将会不会改变经营方式？《商学院》将持续关注。