文：陈淑文 朱耘

ID：BMR2004

10月24日，万科A（000002.SZ，以下简称万科）发布三季报。今年1-9月，万科实现营业收入2239.14亿元，同比增长27.21%；归母净利润182.4亿元，同比增长30.43%；前三季度，万科累计实现合同销售面积3061.6万平方米，合同销售金额4756.1亿元，同比分别增长5.5%和10.2%。

其中，万科在第三季度实现营收入845.9亿元，同比增长21.7%；房地产业务结算面积为1455万平方米，同比增长5.1%，贡献营业收入795.8亿元，同比增长20.8%。

在万科靓丽的财报后，有一个问题引发了关注。根据万科第三季度财报显示，截至9月末，万科存货跌价准备余额为人民币30.6亿元，计提存货跌价准备11.4亿元，影响归母净利润7.8亿元。

万科在财报中称，鉴于部分城市房地产市场调整，万科对个别存在风险的项目计提存货跌价准备。

《商学院》记者就计提存货跌价准备的具体原因和个别风险项目的具体位置等问题，联系到万科集团新闻对接人，其表示具体的以公告为准。

30.6亿元高额存货准备

作为房地产行业龙头企业，万科对市场的预判向来被视作行业风向标。业内人士认为，万科高额存货准备是对未来的市场下滑做准备。

58安居客房产研究院院长张波对《商学院》记者表示，2019年已经有多家房企在财务报表中大量计提了存货跌价准备，不但包括一二线热点城市的项目 ,三四线的情况更为普遍，一般来说主要包括两类，第一类是项目所在的城市或区域存在较大的房价下行性风险，对于项目的未来销售收入预期会产生一定影响；第二类是项目自身的原因，包括土地成本过高、存在影响销售的法律障碍等原因引发的跌价可能性。万科大量计提的跌价准备也应在以上两点原因之中。

基于第三季度信息披露较少，记者通过翻阅万科半年报中发现，上半年，万科对12个项目计提了16.64亿元的存货跌价准备；其中计提金额为3.49亿元的“大连万科海港城”，该项目的占地面积和规划建筑面积减少了23%，已开发9年，直到现在还有尾盘没去化。根据房产网站最新的数据显示：“大连万科海港城”10月份参考均价为6500元/平方米，而附近其他楼盘的房价为4100-5500元/平方米不等。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《商学院》记者采访时表示，计提存货跌价准备是企业正常的财务纪律一个很重要的组成部分。因为有些地产可能出现普遍出现降价，或者市场需求不好，整体销售明显的下降，导致这个项目出现亏损。万科每年都对几个城市做计提存货跌价准备，是提前从利润里面去剥离，所以不会对全年的业绩有明显的影响。“假如计提金额有明显的增加或者提及不够，突然导致一些项目出现意外的亏损，都会对企业利润有所影响。”李宇嘉补充说明。

或准备来调节利润

2019年前三季度，万科实现归属于上市公司股东的净利润人民币182.4亿元，同比增长30.4%。其中，房地产业务结算面积为1455.0万平方米，贡献营业收入人民币2125.7亿元，同比分别增长13.6%和26.9%。

存货是房地产开发企业的重要资产，而且房地产企业存货占总资产的比例较高。

李宇嘉分析认为，计提存货跌价风险准备，跟银行发放贷款之后也要根据一定的比例来计提，跟做坏账准备是同一个道理。

因为开发商利润的反应按照会计记账的真实发生制，房地产是在项目竣工验收后才能确认利润，是非常滞后的。为了真实合理地反应利润水平，给投资者一个明确的答复，反应市场的预期，就要在会计上提前做个拨备，等到最后损失确认时不会对利润的增幅有太大的冲击。

张波则表示，从表述来看是对于部分城市的项目计提了跌价准备，应该是对于部分城市未来的风险提高了谨慎度。从另一个侧体现出万科的谨慎度在不断提升。

随着销售与土地市场的下行，叠加政策的效力，房价失去了大幅上涨的空间。根据房产网站数据显示，2017年及2018年万科的销售均价稳定在1.4万元1.5万元/平方米之间，高价拿地并没有产生预期中的效果，加上市场需求下降，楼盘去化慢，这也导致万科增加了不少存货跌价准备。

在房地产开发和营业中，房屋的销售价格是影响到存货的成本和可变现净值的最主要因素，房屋销售价格指数的变动从大程度上直接影响计提存货跌价准备的变动。

翻阅万科往年财报发现，2016年底、2017年底、2018年底、2019年三季度末，万科存货跌价准备余额分别为13.8亿元、16.1亿元、23.1亿元、30.6亿元，增幅逐渐加大。

李宇嘉表示，如果不计提、不做坏账损失准备，实际利润率是会明显下滑的。因为企业会向市场提前预估你的利润情况，但是不包括限价、限签、限售等政策影响产生的损失，或者这个损失可能会被低估，因为在会计记账上没有提前把这份损失反映出来。

万科在三季度末，留下的30亿元存货跌价准备，是否折射房价会下降或只是为了做好账面，《商学院》持续关注。