市场传言半年多的万达商业私有化计划终于落靴。

3月30日晚间，万达商业(3699.HK)发布公告称，拟进行H股全面收购要约。如果收购完成，万达商业将会私有化，从H股退市。要约收购价格将不低于48港元。

这距离其在港交所挂牌不过15个月时间，彼时，万达商业曾创造了2014年港交所最大的IPO，募资金额达288亿港元。

受访的知情人士告诉《中国经营报》记者，若私有化成功，与港股“分手”后，万达商业意欲回归A股，但回归A股之路还将面临多重考验。

刚在港交所上市一年多，万达商业为何如此着急私有化？市场分析称，这跟万达商业在香港资本市场估值偏低，未得到青睐有关。

万达商业提出私有化时，市盈率不足5倍，估值较其他主流的内房股，如中国海外及华润置地都明显要低。再者，万达商业的业务以商用物业为主，业务有别于其他经营住宅为主的内房股，也削弱了投资者对此股之兴趣。

RET睿意德董事陈曦分析认为，万达商业H股上市至今，股价并未出现大幅的上升。反观在A股上市的万达院线（002739.SZ），自2015年1月22日开盘后即迎来连续十多个涨停。万达院线发行价格每股21.35元，2015年最高曾涨至每股248.4元(除权前)。受益于万达院线的股价飙升等因素，王健林重新夺回2015年福布斯中国富豪榜的首富之位。

“像万达这样的物业管理商在海外估值通常高于房地产商，一般市盈率在10~15倍之间。”中国政法大学资本金融研究院院长刘纪鹏表示。然而以30日的收盘价格计算，万达商业市盈率不足5倍。

房地产与金融资深评论人黄立冲在接受《中国经营报》记者采访时表示“海外对房地产认可的模式每一样都与万达背道而驰。”

黄立冲在采访中说道，A股和H股这两个资本市场的专业度不一样，因此对万达的估值也不一样，按照港股的价值理论来看，万达的王健林曾明确表示：“只要把真实利润做出来，在何处上市，采用何种资本平台都不在话下。内地不让我们上市，就把资产打包进入香港一样可以上市，有的是平台。”在A股屡屡挫败的万达，转而投向港股。

2014年12月，万达在香港联交所挂牌上市，发行6.52亿的港股，每股发行价48港元。但万达在港股的表现却不尽如人意，最高价每股78港元，而最低价却低到了31.1港元。

从2005年至今已十余年，十年磨一剑，万达商业的上市之路可谓一波三折。

虽然万达商业在公告中并没有说明私有化退市后下一步的打算，但市场普遍认为，万达商业很大概率将登陆A股市场。

实际上，早在2015年7月，万达商业就开始启动回归A股计划，并在11月13日发布A股招股说明书。说明书称，将发行不超过2.5亿股，拟募集资金或达120亿元，分别投入位于南京、济南、合肥、成都、徐州共计5个城市的万达广场项目。不过万达并未公布登陆A股市场地点、发行价以及上市日期等内容。在当时看来，如果回归A股能够顺利进行，万达商业将成为一家“A+H”双上市平台的房地产公司。

不过，业内人士指出，保留A+H两个平台并非最佳选择，由于A股和H股两地的管理方式不同，管理成本将会加大。黄立冲对记者表示，若A+H两个平台并存，H股的表现会拖累A股。

此前多次冲击A股未果的万达商业，这次重回A股难度会有多大？对此，业内看法不一。

严跃进告诉本报记者，此前有很多地    在黄立冲看来，排队并不是主要问题。他告诉本报记者，“万达商业经过H股的考验，在规范性等方面具有优势。主要看监管层是否批。”

“关键在于万达商业的故事讲得并不足够好”，黄立冲认为，商业地产讲究的是轻资产、重营运加金融杠杆，同时具备轻资产的运营能力，通过输出管理，输出服务，从而获得利润，不依靠资产来赚钱。轻资产的特点是没有债务和固定资产。而万达商业是地产出身，金融属性不足，资产模式还是属于重资产。

黄立冲进一步指出，万达商业如果顺利回到A股，未来在A股一旦外汇逐步开放的情况下，估值也有可能大跌，不仅无法实现当初3000亿元的预期估值，还可能折腾一趟又回到原点。

当然，上述考虑都是建立在私有化通过的前提下，如果私有化未能实现，万达商业回归A股之路又将受挫。

（周丽  中国经营报记者）