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文：陈淑文 朱耘

ID：BMR2004

时代中国（01233.HK）再次失约，“千亿”口号连喊两年都未实现。

2020年3月10日，时代中国以线上形式举行了2019年业绩会，董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄说：“2018年提出千亿目标，目前看起来，1000亿已经不是我们一个很重要的目标了。这是早晚会实现的，今年不实现，明年也会实现。”

当千亿目标仍无法实现时,时代中国也调低了销售增速目标，将2020年的合约销售目标定为823亿元，同比增长仅5%，远低于2019年29.3%的销售增速。

这等于宣告了，时代中国的“千亿”目标再次向后推迟。

不仅千亿目标失约，时代中国还面临着千亿债务压顶，短期偿债压力凸显的困境。

《商学院》就规模与资金等相关问题致函时代中国，截至发稿日，并未收到对方最终的回复。

规模化与资金压力仍未解决

2019年，对于刚迈过20岁的时代中国而言，可谓是喜忧参半。一方面，公司预定的750亿元销售目标已顺利实现；另一方面，为扩张而付出的代价就是债务水平不断加重。

财报显示，2019年时代中国合同销售为783.6亿元，同比增幅为29.3%，营业收入为424.3亿元，同比增幅为23.4%；利润为55.6亿元，同比增幅为15.6%。

在发布业绩的同时，时代中国也调低了销售增速目标，将2020年的合约销售目标定为823亿元，同比增长仅5%，远低于2019年29.3%的销售增速。

时代中国董事会主席岑钊雄曾在2018年提出，时代中国最晚2020年要实现千亿目标，如今看来，“千亿”目标再次向后推迟。

回顾公司发展史，2013年，时代中国顺利敲开资本市场大门，在香港上市。同年，其销售额突破百亿元大关。随后公司用了整整五年，才完成从100亿元到500亿元的规模跨越，全国排名则始终在40到50之间徘徊。

随着房地产市场进入存量时代，高增长时代结束，房地产行业正经历着洗牌。58安居房产研究院分析师张波在接受《商学院》记者采访时称：“2019年房企的规模来看，头部房企的增速的确已经明显放缓，并且预计2020年规模增长整体放缓将是个大概率事件，但不排除部分房企会通过并购等方式推动规模化持续快速增长。”

2020年行业的集中度依然会提升，头部房企的增长速度变缓之下，销量前50房企的竞争依然激烈，同时大型品牌房企的发展战略开始出现分化，不少房企从偏重规模化发展到规模和质量并重。

以往的行业平均增速在房地产后调控时代并不适合作为直接参考依据，一方面商品房整体成交总额已经见顶，后续整体增速势必放缓，另一方面房企之间的项目合作、并购现象不断增多，也在一定程度上影响到不同企业的增速表现，因此行业的关注焦点应从关注规模化到房企平稳健康发展上来，比拼的也不只局限于规模，而应更关注于产品力本身。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林向《商学院》记者分析道，长期以来，规模导向一直是房地产业的主旋律。规模越大的房企在融资、拿地和销售中的优势就越明显。随着行业集中度提升，千亿已成为房企参与未来行业竞争的入场券。对于尚未获得入场资格的房企而言，为避免将来陷入规模与资金两难境地，他认为对于多数以销售新房作为主要盈利模式的房企，企业生命力的维系重在土地储备，而近几年土地市场的升温使缺乏一定规模优势的中型房企拿地难度加大，对此可以通过“抱团取暖”，即与其他地产公司联合拿地的方式来扩大规模，此外还可以适当向低投入的轻资产模式转型。

同济大学管理学博士、上海市经济与信息委员会专项评审专家库专家孙文华认为，房企应该跟紧政策走。“房住不炒”是一把尚方宝剑悬在开发商的头上，对于“奔千亿”的中型房企来说，现在讲政治比“拼规模”更重要。对于他们来说，高增长的时期已经过去了，现在更需要“稳增长““稳现金流”。

过去一年里，时代中国通过配股、发债多方频繁融资来缓解现金需求。据《商学院》记者不完全统计，2019年，公司累计发行债券超过12次，融资金额将近300亿元，资金用途均为新债抵旧债。

张波表示频繁发债一方面是“借新还旧”，另一方面则是自身规模化发展的诉求。能够发债融资是很多房企所希望的，但如果利率过高则是值得关注。

2020年，房企将迎来又一个偿债高峰，时代中国也不例外，年报显示，于2019年12月31日，时代中国一年内到期的借款达到185.98亿元，同比增加154.35%。另有342.107亿元的借款须在两年至五年内偿还，约4.524亿元借款须在五年后偿还。

据财报显示，为了偿还借款，时代中国以部分投资物业、与合营企业的权益、物业存货及物业、厂房及设备作抵押，其账面值分别约为5.794亿元、5.102亿元、80.483亿元及4.958亿元。

如今，疫情之下，对于房企们来说，停工停售也无法会阻止债务期限到来。

2020年2月21日时代中国发行首笔债券，旗下发债平台广州市时代控股集团有限公司分两批发行本金额为13.16亿元公司债券，最高票面利率6.20%。公告显示，资金用途扣除发行费用后拟用于偿还公司现有债务进行再融资。

截至2019年底，时代中国的负债总额同比增长29.6%至1253.94亿元。期间公司的总资产1610.98亿元，资产负债率达77.84%，较2018年底增长了近3个百分点。

张波指出时代中国需要平衡好规模化和融资压力之间的关系，在负债水平更高的情况下，放缓规模化速度，保证更有质量的平稳发展。

毛利率下降，员工大量减少

财报显示，时代中国的收入主要来自物业开发、城市更新业务、物业租赁及物业管理， 2019年分别收入390.798亿元、21.675亿元、4.61亿元和7.248亿元，收入占比分别约为92.1%、5.1%、1.1%及1.7%。

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这四项业务分别同比增长约27%、-22%、40.5%及47.2%，2019年12月随着时代邻里(09928.HK)上市而被分拆出去的物业管理板块增速最快，旧改业务收入出现下滑。受此影响，时代中国毛利率由2018年的30.9%下降至29.3%。

财报显示，主要是由于毛利率较高的产品收入确认比例有所下降和城市更新业务毛利率有所下降。

截至2019年底，时代中国通过参与公开拍卖、城市更新项目、一级开发、合作及收购，在广州、佛山、江门等城市共购入28幅地块，持有土地储备约为2300万平方米，据公司称，2020年买地金额大概在250亿元-300亿元左右。

值得注意的是，2019年时代中国成功转化10个城市更新项目，总建筑面积约368万平方米，其中8个转化为新的土储，总建筑面积约349万平方米，占2019年新增土储面积约46%。

张波认为在北上深发展的房企必须要关注旧改项目，旧城改造虽然存在开发周期较长等困难，但地块本身的地理位置一般较好，成片的旧改也有利于打造出精品项目。旧改对于房企规模化扩张并不会起到立竿见影效果，同时还会对企业的现金流有着较高要求。

孙文华表示应把重心转移到乡村领域，所新型城镇化作为一个突破点，充分学习党中央对乡村振兴的各项精神指示，同时，要利用企业现有的资源和优势，结合乡村振兴的发展需要，逐步试水农村。

随着增长整体放缓，孙文华认为在人员方面，建议适当裁减。

2019年大部分房企都在勒紧裤腰带过日子，为了减少支出，裁员缩编已经成为行业的普遍做法，在时代中国2019年的业绩报告中员工数确实变动较大。数据显示，截至2019年底，时代中国拥有员工5955名，比2019年中期减少6737名，比2018年底减少3547名。

时代中国的其他各项成本显著增加，销售及市场推广成本同比上升45.1%至12.12亿元;行政开支同比上升39.8%至15.54亿元;其他开支同比上升52.8%至5.62亿元;融资成本同比上升51.5%至10.1亿元。

对此，盘和林认为在房企规模扩张过程中，负债率提高、利润率下降、管理半径变大、销售成本上涨等问题会如影随形。随着宏观调控政策继续趋严、融资环境持续收紧，时代中国要实现千亿的销售目标并不轻松。

财报数据中也可以看出该企业已在融资与规模扩张两方面同时吃紧，如果继续大手笔购置土地进行规模扩张可能会加大后续经营压力，并面临较大的财务风险，他认为对于该企业此时放缓规模扩张的步伐，将发展重点由“增量”转向“提质”可能更为理智。

在孙文华看来，房地产高融资成本的行为，无异是在金融领域的一个潜在的“雷”。 而“房住不炒”的仍然是主基调，高举债高成本的扩张，会产生一系列的矛盾。一方面，减少融资会影响企业扩张，在未来竞争中很可能有被兼并的风险；而另一方面，继续扩张，又要牺牲利润来换取规模，而且较高的融资成本也就意味着更大的财务风险。

盘和林指出房企在做大规模的过程中，往往伴随着负债率的提高。而房地产开发属于资金密集型行业，对资金需求较大，负债率过高不利于企业在金融机构处获得较高评级，从而降低房企的融资能力，并在很大程度上影响其发展前景。目前房地产市场调控严厉，对于高负债房企若在此时进行规模扩张无异于饮鸩止渴，且对于大多数中型房企来说，现金流要比规模扩张更为重要，它直接关系到企业的生死存亡。

2月单月，时代中国的合同销售（连同合营项目销售）金额约为10.82亿元，环比下降83.8%，同比下降65.3%。对应签约建筑面积约为7.3万平方米，同比下降61.8%。根据克而瑞研究统计，该月百强房企全口径销售额同比下降37.9%。

拿地、融资、销售是房企资金腾挪最重要的三大环节，现金流紧绷的房企，可能会陷入艰难境地。疫情引发的停工停售，可能会导致企业的现金流压力加大，对于短期偿债压力凸显的时代中国如何避免资金链断裂的危机？对此，《商学院》持续关注。