文：陈淑文 朱耘

ID：BMR2004

阳光100中国控股有限公司（02608.HK，下称“阳光100”）又双叒叕回购自家股票。

公告显示，阳光100于2020年1月13日斥资3.74万港元回购2.6万股，回购价格为每股1.42港元-1.45港元。

时间回到一年前，2019年1月17日，阳光100在毫无征兆的情况下，收盘暴跌64.6%，股价从前一日的3.7港元跌到1.31港元。随后阳光100频频小额度回购自家股票。

在2019年11月22日到2020年1月13日期间，阳光100频频小额度回购股份数目累计已达280万股。

股价下降，阳光100销售业绩也双双下滑。

2020年1月7日，阳光100发布2019年12月未经审核的营运数据。数据显示，在2019年阳光100实现合同销售额103.38亿元，销售面积78.74万平方米，同比下降14.53%和16.91%。

阳光100似乎陷入股价暴跌、业绩不佳、负债累累的低谷状态之中。

阳光100销售业绩双双下降的原因是什么？如何改善这种情况？在公司转型过程中，如何提高新业务的运营能力？又如何寻找新的利润增长点？《商学院》记者就上述相关问题向阳光100董秘发送采访提纲，截至发稿日，尚未收到最终回复。

业绩不佳 负债激增

2019年12月31日,克而瑞研究中心公布了《2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜》。数据显示,按照全口径统计，阳光100以98亿元排第155名。

克而瑞研究中心认为，在房企整体目标增速放缓，平均目标增长率由2018年的41%回落至20%，虽然2019年绝大多数房企都达成了全年业绩目标，但整体表现不及2016、2017年。

从2019年企业目标完成情况来看，绝大部分在年内设定了业绩目标的房企，均已达成年度业绩目标。其中，世茂、龙湖、阳光城、金科、中梁、禹洲、宝龙等9家房企业绩表现较佳，早在11月就已提前完成全年目标。而截至12月末，世茂、阳光城、金科、中梁、中骏、建业等8家房企的目标完成率均在115%之上。

但总体来看，近年来调控持续、市场整体去化率不及预期，房企的目标完成率呈逐年降低的态势。相比2016年、2017年近8成房企目标完成率超110%，2019年该区间的房企数量明显降低。今年仅半数房企的目标完成率集中在100%-110%之间。阳光100却与自身年初设立的目标相差甚远。

同济大学管理学博士、上海市经济与信息委员会专项评审专家库专家孙文华分析认为，根据阳光100公开的财报，公司2019年度的营业收入呈负增长，显然销售形势不容乐观。

值得注意的是，阳光100在2018年业绩会上提出，2019年合约销售目标为约150亿元，较2018年的175亿元下调约14.29%。按此目标计算，阳光100的完成率仅为68.92%，距离目标差距甚远。

与销售业绩下滑形成鲜明对比的是，阳光100的负债率激增。2019年半年报显示，阳光100净负债率高达205.2%。

截至2019年上半年，公司一年内到期的有息负债83.05亿元，2018年底，公司总负债额为518.44亿元，到2019年上半年总负债额已达488.03亿元。

《商学院》记者注意到，为了缓解资金压力，2019年阳光100出售连续出售多个项目：2019年12月27日，阳光100中国披露与北京信托签订的协议，拟7.9亿元向后者转让温州中信昊园投资有限公司90%股权。

根据协议，项目公司90%的股权将从阳光壹佰集团转让给北京信托，售价最高为人民币7.9亿元，而项目公司的日常运营及管理仍由阳光壹佰集团负责。

2019年上半年，公司出售了两个项目，分别是重庆阳光壹佰70%股权、卓星100%股权，前者交易金额为13.34亿元，后者为46.61亿元。这两个项目出售带动上半年净利润大幅增长，也增加了账上现金。8月份又出售了东莞项目，交易金额5.13亿元。

克而瑞地产分析师向《商学院》记者分析认为阳光100频繁售卖一些重要项目，其目的在于回笼资金，以化解现金流压力，避免带来一些其他的经营性风险。此外，阳光100近几年一直在谋求战略转型，售卖一些目前状况不佳的开发项目，也有利用其更加聚焦于新的转型业务。

孙文华表示，阳光100目前转售项目可以解一时之困，但从企业长远发展的角度，还需要认真分析自身的企业基因，或轻资产经营，但重资产在目前形势下确实不适合公司现状了。地产公司转型势在必行，从阳光100能提前出让项目储备现金流，是具备先见之明的。

转型缓慢 阵痛持久

“去住宅化”的口号，阳光100不是第一次喊。

在2019年中期会议上，阳光100管理层曾表示，阳光100已下决心转型，把精力放到非住宅产品上来，一定要脱离住宅的主流房地产轨道。

早在2004年，集团董事长易小迪就带领阳光100逐渐走上一条“去住宅化，增加街区综合体的投资比重”的转型道路。

转型后的阳光100主打三类产品，即街区综合体、服务式公寓和特色小镇。不过，从2019年半年报来看，阳光100中国转型成效并不明显，其盈利仍然以住宅销售占为主，住宅业务占销售收入的79%，而商用物业及车库只占21%。

在经过一轮转型阵痛期后，阳光100将文旅业务作为接下来转型的突破口。

根据2019年半年报显示，阳光100已储备多处适于文旅项目的土地储备，其中包括位于河北承德市兴隆县和广西（楼盘）桂林市平乐县的两个开发项目。此外，还有位于桂林市象山区的丽园项目以及云南丽江的雪山艺术小镇项目均进入加速开发阶段。

孙文华表示，目前很多地产公司都在转型文旅。以文旅作为产业地产，也就是旅游地产的一种物业形式，是需要通过运营来实现物业增值的，从理论上说旅游带动人气，人气带动物业销售。

但本质上，目前旅游地产竞争加剧，且旅游地产和地方资源具备强依赖，文旅地产项目的开发需要打造一个专属IP的过程：通过对内容的整合，创造消费者向往的生活，加以独特的文化为精神内涵组合联动。对此，孙文华认为文旅地产无法像住宅业务那样快速复制的高周转模式。

上述克而瑞地产分析师指出文旅属于高投入且回报周期长的领域，此外，目前的土地出让政策对文旅运营提出了更高的要求，如此前对运营配套的比例为 10%-20% ，现在则要求 50%-70% 。这些对企业现金流有着极高的要求。

另一方面，文旅行业目前正进一步向头部集中。据克而瑞数据显示，2018 年，全国旅游业实际完成投资 17750 亿元，头部企业如华侨城、万达、融创、方特等总投资 1.095 万亿元，占比高达 62% 。后入者一般有两种路径可供选择，一是自主创新，拿出真正满足市场和消费者的创新型文旅产品，也就是所谓的“另辟蹊径”；一是寻找靠谱的合作方，减少经营性风险。

在面对周期更长、资金需求更高文旅项目，阳光100能否支撑其文旅项目的持续投入，保证现金流安全？如何提高新业务的运营能力？又如何寻找新的利润增长点？阳光100转型文旅能否走出低谷？对此，《商学院》将持续关注。