文：陈淑文 朱耘

ID：BMR2004

鸿坤集团旗下的物业公司申请上市一波三折。

近日，烨星集团再度递交IPO申请，并通过港交所上市聆讯，预计3月13日上市。这是继2019年7月递表失效后，烨星集团再度IPO申请。烨星集团原名为北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司（简称“鸿坤物业”），是鸿坤集团旗下物业公司。

早在2018年8月,鸿坤集团旗下的物业公司就曾在新三板挂牌,但在其上市不足5月之时就匆匆摘牌。通过招股书得知，新三板终止挂牌的原因基于公司的业务发展战略，以及其有意透过在联交所增加与国际投资者及市场的接触。

2月28日，烨星集团发布公告称，全球发售项下的发售股份数目为1亿股股份（视乎超额配股权而定），其中公开发售初步提呈1000万股股份，及根据配售初步提呈9000万股股份。每股最高发售价为1.58港元及预期每股最低发售价为1.25港元。

另据智通财经显示，截至3月5日，烨星集团已录得159.57亿元孖展（“孖展”，是香港对杠杆式交易制度的称呼，又称保证金交易），超购逾1008倍。

对于鸿坤集团为何拆分物业服务独立上市？背后的原因是什么？新三板摘牌,转投港股上市将如何作为？上市成功后，获得的投资收益将运用在哪方面？等相关问题，《商学院》记者致函致电鸿坤物业（烨星集团），对方表示以暂时不对外发布信息。

再次申请上市

烨星集团前身鸿坤物业起家北京，招股书显示，鸿坤物业目前主要有三类业务：物业管理服务、物业开发商相关服务、增值服务。其中，物业管理服务业务（住宅+非住宅物业）收益占比超60%，是收入的主要来源。

鸿坤物业于2018年8月1日在新三板挂牌，仅仅4个月后便于2018年12月19日从新三板摘牌。通过招股书得知，新三板终止挂牌的原因基于公司的业务发展战略，以及其有意透过在联交所增加与国际投资者及市场的接触。

终止挂牌之前，鸿坤物业有3000万股已发行股份，与新三板挂牌后的已发行股份数目相同。在新三板挂牌期间，公司股份并无买卖也无进行集资。因此，在新三板挂牌期间无市值。

2019年7月30日，鸿坤物业更名为烨星集团，并在港交所首次披露了招股说明书。

首次递表失效后，烨星集团在2020年1月31日再度递表，并通过港交所上市聆讯，预期于3月13日挂牌上市。截止到3月5日，公开发售部分已获超额认购1000倍以上。

克而瑞高级研究员汤晓晨告诉《商学院》记者，烨星集团递表失效不代表申请上市失败，失效原因主要是进程中时间有变或者资料更新不及时。

一般而言,港股IPO申请进程在3-6个月时间,按照港交所规定,企业未在6个月内完成上市的,需要重新提交申请。

对于烨星集团认购倍数高的现象，汤晓晨认为还是市场打新太过疯狂，并不能反映公司价值，真正上市还是可能破发的。

打新是个人参与还未上市的新股申购，一般投资圈会认为新股必赚，所以对热门的板块和股票，券商也会鼓动散户去参与新股申购，因为个人散户多，并不是专业投资者，所以有时候打新比较盲目疯狂。这就会造成认购倍数非常高的情况。

现在关注物业板块的人突然变多了，因为疫情的影响，加上社区封闭等因素，物业要负担起帮助居民采购生活物资、提供线上医疗服务甚至要对接联系大型医院等，物管人员抢占了“最后一公里”乃至“最后50米”，成了离住户最近的人。让原本只是社区“小透明”的物业管理，一下子抢占了C位优势。

突击分红

招股书显示，截至2019年8月31日，烨星集团期末现金及现金等面值为0.21亿元，较期初的9275万元下降了7136.3万元。在此期间，公司向股东派发股息3550万元，烨星集团当期净利润只有2063.1万元，而派发股息是净利润的1.72倍。

汤晓晨告诉《商学院》记者，政策上对上市前分红并没有限制，突击分红相当于把利润装自己口袋了，这对家族企业来讲案例不少，大股东赚钱了，但没有投入业务发展，肯定对业务发展不好。

在张波看来，烨星集团分红多少本身并不一定和净利润的变动相关，往往会出现集中分红或长期赢利但不分红的现象。因此，综合来看这次分红本身和更多是出对于老股东权益的保障。

烨星集团由由盛达丰和凯宏策略分别持股79.26%和20.74%。鸿坤集团创始人赵彬之子赵伟豪持有盛达丰有98.62%的股份，即将上市的烨星以实控人赵伟豪为核心。

汤晓晨在接受《商学院》记者采访时表示，目前投资者对物业板块的关注度较高，物业板块的上市仍在起步期，对物业公司来讲，提早上市能够获得更高的关注度，获得较高的溢价。当前物业管理行业正处在跑马圈地阶段，对鸿坤物业这样的中小型物业公司而言，可以通过上市获得品牌和资源的扩展，以加速物业板块的发展，占据一定的先机。

在过往的业绩中，烨星集团几乎所有的营收都来自于鸿坤集团开发的物业项目，根据招股书显示，2016年-2018年以及2019年前八个月从鸿坤集团开发的物业获得物业管理服务的大部分收益，分別占来自物业管理服务总收益的100.0%、100.0%、约98.4%及98.5%。

财务数据显示，2016-2018年，烨星集团分别实现营收约1.17亿元、1.92亿元、2.51亿元；增长率分别为64.42%、31.12%。而在净利润方面，2016年-2018年分别为1755万元、3557万元、3722万元，同比增幅分别为102.67%、4.42%。2019年前8个月营收约为1.75亿元，净利润为2063.1万元，净利润同比下降22%。

汤晓晨指出，一般来讲，营收利润都保持增长是最好的，鸿坤物业本身体量较小，个别因素的变动对利润的最终呈现影响比较大，经营情况不是很稳定。鸿坤物业之前的高增长跟鸿坤地产的非主业务的发展有关，所以前期其实增速较高也不是很持续的。

多年前鸿坤集团就喊出了千亿目标，但其规模发展一直没能实现提速，根据克而瑞《2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜》鸿坤集团累计权益销售金额162.5亿元，排名121。鸿坤集团如果“掉队”，对于高度依赖母公司的烨星集团来说，未来长期业绩不确定性也会增大。

汤晓晨称：“资本市场在给予物业公司估值时非常看重物业服务企业的增长确定性，因此量级较小的物业公司必须表现出自身持续的增长能力才能被投资者看好。”她认为这类企业发展其实更依赖企业管理层的业务开拓能力，如通过上市后获得的资金和资源，提高自身业绩的增速以获得投资者青睐，除了规模增长能力的加强，还可挖掘增值服务的发展潜力，以增强投资者的信心。

同策咨询研究部总监张宏伟向《商学院》记者分析道, 体量较小的物业公司，可以聚焦重点区域，提高在优势地区里面的市场占有率；此外，物业管理还是一个轻资产类的服务，要提高服务质量和突出自身品牌特点。

拆分物业上市背后？

2019年以来，地产拆分物业板块上市成热潮，碧桂园、雅居乐、中海、保利、新城、滨江、奥园等旗下物业服务公司先后登陆港交所。

2020年更延续拆分物业上市的热潮，除了鸿坤集团旗下烨星集团，正荣服务、金融街服务、宋都物业等5家物业公司提交了赴港上市申请；同时，卓越物业、朗诗绿色生活以及华润置地旗下物业管理企业也被传出有上市计划。

这些房地产旗下物业服务企业为何纷纷走上独立挂牌上市？背后又有哪些启示 ？

汤晓晨认为独立上市的大背景实际上是物业管理作为一个行业独立发展，开始走向成熟期。过去物业管理是开发板块的售后环节，依赖开发商补贴，并没有显示出自身的独立价值。而行业逐步成熟的过程中，物业服务本身的走向市场化，其经营特点和业务模式又具有良好的稳定性，在后开发时代，物业服务的可延展空间巨大，因此，将物业板块独立分拆上市，能够更好的促进物业板块的价值发挥，培育后开发时代的另一个增长极。

在张宏伟看来，通过拆分物业独立上市，开拓企业的融资聚到。通过这两年调控以来，房地产企业整个资金面需求压力较大，建立一个新的融资平台来缓决资金压力，也有利于企业通过资本市场力量快速地规模化。

现阶段房地产市场将逐步进入存量房时代，购房者（社区居民）的需求将转向品质或增值服务的提升，这意味着物业管理服务将成为存量房领域重点布局的市场，并且也有利于企业提升企业利润率、规避市场风险。

一般而言母公司选择分拆上市的具体动机可能不尽相同，但最直接和基础的目的便是为了获得融资，以实现股东的利益的增加。在分拆上市对母子公司的融资能力都有提升，对母公司而言，分拆上市能为其获取子公司的资产溢价，而对子公司而言，分拆上市搭建了自行融资的平台、获得了融资权利。

对此，汤晓晨表示物业管理行业本身的特性导致其对融资的刚性需求并不大，目前上市物业服务企业的融资额度大的在几十亿元，小的仅有几个亿元，这部分资金更多的会被用来支持自身的规模拓展。如通过收并购整合小型物业公司，或通过投入到内部的数字化建设，提升社区服务的技术水平，开发增值服务收入，降低人工成本。借助物业服务企业自身的融资来直接支撑房地产开发环节无论从绝对的资金量和合法性上都存在难度。但物业板块的独立上市对公司的控股股东自身来讲，确实可以实现财务的扩张。