文：陈淑文 朱耘

ID：BMR2004

完成1500亿元冲刺之后，中国金茂还要继续奔跑。

中国金茂管理层在其2019年中期业绩会上表示：“达成1500亿元目标问题不大，2020年目标是冲刺2000亿元。”

近日， 中国金茂公布2020年首月业绩数据，取得签约销售金额105.13亿元，同比增长1.9%，签约销售建筑面积约57.68万平方米，同比增长43.44%。

按照此次公布的业绩数据计算，中国金茂1月份销售均价1.82万元/平方米，与去年同期2.57万元/平方米相比下滑近三成，这也是中国金茂近三年来最低销售均价。

根据中国金茂半年报显示，中国金茂的短期债务占比较高，且持有的现金和现金等价物为已不足以覆盖一年内到期的流动负债。

一边是销售均价大幅下滑，一边是偿债高峰逼近，中国金茂的销售目标、产品定位、战略发展会面临怎样的挑战？会有哪些调整呢？就以上的问题，《商学院》记者致函中国金茂，截至发稿日，对方并未就此做出最终回复。

销售均价大降

主打高端产品的中国金茂，过去一年里销售均价一直有下降趋势。截至2019年12月31日止12个月，公司累计取得签约销售额为1608亿元，累计建筑面积约为748.44万平方米。2019年，中国金茂全年平均销售价格2.15万元/平方米，2018年这一数值为2.55万元/平方米。

知名地产分析师严跃进表示，中国金茂销售均价走低与过去两年的地产调控有关。这两年房屋限价非常严厉，控制高档商品房建设，提高普通商品住房的供应比例，通过税收、信贷、利率等手段，控制住宅建设标准，引导企业开发普通商品住房。

中国金茂主打高端产品，这类项目是调控重心，自然会受到影响。除了销售数据受影响外，价格的限制，签约时也影响资金回笼。

中国金茂以“精工品质、绿色健康、智能科技”的高端定位和精品路线，推出金茂府、金茂悦、金茂墅三大产品线，引领中国高端住宅市场。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为，中国金茂过去只打造金茂府、金茂悦、金茂墅高端系列，现在企业需要要做大规模，不可能只有高端系列的产品，所以也会有其他类似城市运营国际城、金茂湾的产品。2015-2017年那段时间，房价快速上涨，高级住宅的需求量比较大。而到现阶段，价格控制严格和限价，企业调整自己产品线，所以均价会下滑。

严跃进认为销售均价下滑与金茂拿地策略变化、拿地均价下滑也存在关系。过去几年，中国金茂逐步走入二三线城市，在南京、武汉、汕头等地区不断加仓，加之不断加大城市运营力度，拿地价格也随之逐步下降。

负重前行，融资成本上涨

2月18日，中国金茂完成发行一宗超短期融资债券，该债券发行金额为8亿元，发行期限为270天，发行年利率为2.90%。

据早前资料显示，中国金茂于2月14日披露相关融资信息，本期债券募集资金拟用于发行人本部补充营运资金。

有央企背景的中国金茂，借贷成本较低，但短期债务仍承压，对资金的渴求依旧较大。

根据中国金茂2019年上半年财报显示，利息开支总额为33.4亿元，同比增加41%，主要在于融资规模较去年同期有所增长。截至6月底，公司资本化的利息开支约为21.81亿元，较去年同期的11.86亿元增加84%；融资成本约11.59亿元，与去年同期基本持平。

李宇嘉告诉《商学院》记者：“利息资本化增加了，就相当于中国金茂的融资成本在不断的上升。”金茂的原来只做精品项目，现在要扩大其规模，融资成本就会增加。因为原来做精品项目的时候，融资渠道相对来说顺畅一些，现在做一般的项目，在拿地的区位上可能就没有以前那么多优良，在融资上可能会借助多种渠道，包括信托、基金公司等，但是所有的导致他这个融资成本在增加。

半年报显示，中国金茂一年内到期的流动负债为256.78亿元，较去年年底增加16.85%，第二年到期、第三年至第五年到期的负债分别有214.9亿元、368.03亿元；而五年以上到期的负债有48.43亿元元，仅占全部有息负债的5.45%。

截至2019年6月30日，中国金茂持有的现金和现金等价物约为223.78亿元，已不足以覆盖一年内到期的流动负债。

严跃进指出，中国金茂的短期债务占比偏高，与其债务到期后借新还旧、拿地规模较大有关。债务问题应该引起企业重视，他认为要缓解资金上的压力，可以适当的降价促销增加资金回笼，对现阶段消费者收入水平下调也有积极作用。

克而瑞证券研究院首席分析师孙杨表示，除了传统上的销售均价下降和借贷息率升高的影响，中国金茂有自己优势就是“城市运营”。通过城市运营，中国金茂可以低成本、分批次的提前锁定较好的地块，自行开发和城市布局。

中国金茂是用一部分做住宅、览秀城、酒店、写字楼等，而另一部分则负责一级土地开发，景观环境建设等，再通过当地政府招拍挂出。

城市运营项目经营具有长周期、慢周转、沉淀资金的特点，实际上，中国金茂2019半年报出现的表内物业销售收入和一级土地开发收入双双同比下滑。

一边是销售均价大幅下滑，一边是偿债高峰逼近，中国金茂2020年冲击2000亿之路，任重道远。