文：胡嘉琦 朱耘

ID：BMR2004

上海房东张某将自己的房子交给蛋壳公寓管理，每月固定获得房租收益。然而直到2020年1月31日，仍然没有收到蛋壳公寓向其支付的租金。

正打算向蛋壳讨个说法的张某，接到了蛋壳客服的电话，客服称：受疫情影响，蛋壳方面减免房客3个月房租，其中蛋壳承担2个月，房东承担1个月，房租款项蛋壳会于2月支付。这让张某和其妻子很生气：

“首先，我们并没有同意减免1月份的房租，我们也有房贷压力；其次，蛋壳未经房东同意就直接通知房东减免房租到期未打款的行为侵犯了房东的权益。”

另外一名房东则向《商学院》记者表示，“如果蛋壳能够提供优惠确实给到消费者的证据，我们就不会这么气愤，蛋壳玩着各种套路，蛋壳充分利用信息的不对称性，先拿到租客的房租，然后过段时间再返还租客虚拟租金，租客并没有立即得到房屋优惠，而是后续将钱转到APP。”

《商学院》记者从黑猫投诉、新浪微博等多平台发现，截至2020年2月5日，黑猫投诉上关于蛋壳公寓的投诉单高达3391条，对于蛋壳以疫情为由，强扣房东租金，同时，承诺减免房租资金到APP不能提现的投诉多达百条，而在蛋壳微信公众号上，对于房客的租金减免也并没有3个月之久，蛋壳公众号显示，“针对疫情期间无法正常居住的租客，蛋壳公寓为您推出租金返还措施：武汉租客，蛋壳公寓将返还一个月租金；其他各城市租客，将根据各地政府发布的因疫情延期返工的天数，返还相对应的租金/提供对应的免费延住天数（自行选择）”。

据业主向《商学院》记者表示，蛋壳公寓从不以官方客服号码与房东协商关于减免房租事宜，而是以私人号码。

在与蛋壳客服的交谈中，房东们发现，蛋壳并没有因疫情影响而推后收取房客的租金，几乎多数房东都在质疑：蛋壳一方面正常收取了租客的租金，另外一面又要求房东减免一个月房租，蛋壳收取租客的钱去哪了？

《商学院》记者通过采访蛋壳公寓方面确认是否蛋壳公寓向业主致电关于减免房租事宜，蛋壳公寓方面承认确实在和一部分业主去接洽减免房租事宜。蛋壳方面称，因为疫情原因很多租客回不到工作城市，导致了房屋空置，在此时蛋壳公寓希望与业主共担风险，共同度过这个难关。疫情对于整个租赁行业的影响蛋壳无法预估，首先，蛋壳致电业主，同业主协商，估算一下能同意免租的业主人数，但是在沟通的过程中，只有一小部分业主同意免租，蛋壳公寓承担了大部分空置风险；对于一些租客仍支付租金而要求房东免租的原因是很多租客在租房时签订了“租金贷”合同，实际上是还银行的钱，如果不按期款将承担信用风险。

此外，蛋壳方面强调对于租金的减免期限，《商学院》记者询问蛋壳同业主称减免3个月，而实际在蛋壳官方微信公众号客服自动回复时显示，武汉仅计划返还一个月资金，蛋壳方面首先称武汉是减免三个月，后来又调整称武汉是“暂定”减免一个月，“疫情持续时间没有人会知道，因为只有一小部分房东决定减免房租，蛋壳承担的减免肯定是最多的。”蛋壳方面称，蛋壳APP及官方微博显示“暂定”日期为一个月，但是从蛋壳公寓APP及官方微博2月3日公告中，《商学院》记者发现，“蛋壳公寓致蛋壳公寓租客的一封信”并未有“暂定”字样，与蛋壳官方微信公众号的口径一致，均为“结合疫情发展情况，针对无法返程的租客，蛋壳公寓计划为您返还一个月资金，其他城市将根据各地政府发布的因疫情延期返工的天数，返还租客相对应的租金，或提供相对应的免费延住天数。”

“免租”遇争议

“蛋壳的官方电话很难打进去”。赵迅是蛋壳公寓苏州的房东，与蛋壳的签约时长为4年，其中2018.07.22~2018.09.21为装修期，属于免租，另外，每年都有25天的免租期。该名业主表示，“当时签约的是爱上租，后来其被蛋壳收购了，现在的诉求是同蛋壳公寓正常解约，蛋壳公寓的行为已经不值得我信任了。”

而据赵迅对《商学院》记者表示，蛋壳在北京、上海、苏州、武汉多地都对业主提出免租协商，引起了很多蛋壳对于免租时限及金额的关注，不少业主组成了律师诉讼群及维权群，每个群都多达几百人，而被“要求”免租的业主对于蛋壳最不满的地方在于，蛋壳充分利用信息的不对称来和业主“玩”文字游戏，对于武汉目前公告计划仅免租一个月，但是对业主的口径是免租三个月，其中，来自南京和上海的业主在接到蛋壳客服电话时，对方声称，“蛋壳公寓为了支持抗击疫情，要给租客免租，蛋壳公寓承担 2 个月，要求业主免租 1 个月，支持抗击疫情可以理解，随后我问这个是确定了吗，就只是通知我吗？对方回答：是！对方强调这次是由于‘不可抗力’。”

北京炜衡（上海）律师事务所合伙人鞠秦仪律师认为，蛋壳公寓这件事涉及到法律上的一个概念即“不可抗力”，蛋壳公寓方应该是认为此次疫情对自身的经营造成了影响，构成合同法意义上的“不可抗力”，从而认为房东应当修改合同降低房租否则就拒不支付房租。实际上在民法中，构成“不可抗力”需要具备“不能预见”“不能避免”和“不能克服”三个要件。

此次疫情突发，自然“不能预见” “不能避免”，因此关键就需要考量是否构成“不能克服”。结合到蛋壳这件事，我们看到蛋壳公寓向房东支付租金是一种金钱给付义务，这种义务不会受到疫情的影响，蛋壳公寓自身经营是否受到疫情影响并不影响该金钱给付义务的履行，因此不构成“不可抗力”，并不能以此主张修改合同降低房租或者拒付房租。总的来说，此次疫情不应当影响房屋租赁类合同中的“金钱给付义务”的履行，承租方可以通过与房东积极协商获得理解，而并不能理直气壮的要求房东降低房租乃至拒付房租。我们也看到此次疫情中确有部分房东主动进行降租，但我们也需要知道，这仅是道德层面上的一种积极举措，并不是法律所强制要求的。

一名业主向《商学院》记者表示，自己也以个人名义向武汉捐款，但是蛋壳公寓这种没有时效性，同业主说的是免租，跟租客说的是返还租金到APP，却不能立即提现的行为得不到业主们的认可。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，一方面，长租公寓运营方是没有权利单方面要求房东提供免租，应按照合同的相关条款进行处理，长租公寓运营方和房东的权利义务都受双方的合同保障和约束，如有意减免租期也需和房东方进行协商。另一方面，不少长租公寓运营方积极对租客在疫情期间的房租进行减免，充分体现出自身的公益态度和爱心，但这个爱心并不能由房东来买单，房东可自由选择通过各种渠道奉献爱心。

国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲提出，疫情对不少公寓企业是相当沉重的打击，第一，很多租客没有办法回到原住地；第二，员工的工资也会因为租金难以回笼租金导致工资没办法发放；按照国家的法规尽管员工没有上班也需要支付员工工资，对于公寓企业而言是一个沉重的负担，尤其是对于资金流不充足的企业而言更为严重。

知名经济学家宋清辉提出，这次新型肺炎疫情，对蛋壳公寓乃至长租公寓行业负面冲击很大，下一步蛋壳应该考虑如何过冬的问题。

持续亏损

蛋壳公寓成立于2015年，总部位于北京，目前旗下有蛋壳公寓和筑梦公寓两个品牌。蛋壳公寓通常与业主签订4至6年的租赁合同，再以单间形式出租给需要的人士，通常签订1年的租约。 蛋壳作为“二房东”，是分散式长租公寓代表企业之一，分散式是从业主手中获取零散房源，进行装修改造、配套家具家电转手出租，赚取房租差价和管理费、清洁、搬家等增值服务费。

2020年1月17日，蛋壳公寓以“DNK”为交易代码正式在纽约证券交易所挂牌上市，成为继青客公寓之后第二家赴美上市的长租公寓企业，承销商包括花旗、瑞士 信贷和摩根大通。据了解，蛋壳此次上市募集资金为1.5亿美元，然而据蛋壳招股书显示，2019年前9个月，蛋壳公寓收入为50亿元，较2018年同期的16.73亿元增长198.8%；蛋壳公寓运营的单元数量从2015年12 月 31 日的 2434个增至 2018 年 12 月 31 日的 236420 个,年复合增长率为359.7%,截至2019 年 9 月 30 日,这一数字进一步增加至 406746 个。业务扩张的同时,亏损也在同步扩大，因此对于蛋壳商业模式的质疑声也越来也多。

蛋壳招股说明书承认,“强劲的历史增长率可能并不代表我们未来的增长,而且我们未来将可能无法产生类似的增长率,我们的增长率可能会由于可支配收入减少,行业竞争加剧,中国住宅租赁市场的增长下降,替 代商业模式的出现,规则、法规,政府的变化政策和总体的经济状况导致下降。”

“而蛋壳以创新的‘新租赁’业务模式运营,这种业务模式可能不会如此前的预期, 很难去评估我们的前景,因为我们可能没有足够的经验去应对快速发展的市场中可能存在的风险。”

2017 年、 2018 年、2019 年前三季度,蛋壳公寓实现营业收入 6.57 亿元、26.75 亿元和 49.99 亿元,蛋壳公寓目前仍处于亏损状态，2017、2018净亏损分别为 2.72 亿元、13.70 亿元2019年前三季度净亏损为25.16亿元，经调整后的EBITDA为负14.61亿元。

国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为，上市公司“蛋壳”堪称“公寓亏损王”，以蛋壳公寓2019年前9个月净亏损3.52亿美元，相当于年化亏4.69亿美元计算，以蛋壳公寓赴美上市募集资金1.49亿美元为例，募集资金仅够亏3.8个月，黄立冲还向《商学院》记者提出，如果西贝餐饮账上的现金流撑不过三个月，或许蛋壳只够撑一个月。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林在接受《商学院》记者采访时表示，蛋壳财务数据显示其营收增长和毛利率都在减速，这表明其资金、运营、风控是存在问题的，这会导致投资者预期大打折扣。

知名经济学家宋清辉认为，蛋壳公寓的商业模式令人疑惑，给外界的感觉就是蛋壳不融资就无法继续经营。未来，蛋壳应继续通过加强“修炼内功”、精细化管理等措施，改进这种持续亏损的商业模式。

此外,蛋壳以“租金贷”模式支付租金的人数远超直接支付租金的租客数量。2018 年下半年起,杭州鼎家公寓、上海爱公寓等多个涉及“租金贷”的长租公寓企业资金链断裂,实行“租金贷”的企业将偿付风险转移给承租人，一旦长租公寓企业运营失败，无能力偿付银行贷款，还款的风险将转嫁到承租人身上，国内因长租公寓企业运营不善最终“暴雷”，长租公寓企业无力偿还银行贷款，导致大批租客需要偿还银行贷款的同时还流落接头。

2019年12月，国家住建部等六部门联合下发了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，对住房租金贷款业务的贷款期限、贷款额度作出明确要求, 并加强对采取“高进低出”“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业监管。“高进低出”即支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金;“长收短付” 即收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期经营模式。意见提出，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。

尽管国家多地明确发文叫停“租金贷”，但是， “租金贷”并未因此消失,据蛋壳招股说明书显示,2017 年、2018 年和 2019 年前 9 个月,蛋壳公寓直接从租客处获得的预付款为 1.1 亿元、2.8 亿元和 7.9 亿元,从 金融机构获得的租金预付款高达 9.4 亿元、 21.3 亿元和 31.6 亿元。

以2019年前9个月为例,通过“租金贷” 模式获取的租金预付款,占蛋壳公寓租金收入的 80%。2017 年和 2018 年,这一比例高 达 90% 和 88%。

据蛋壳公寓招股说明书显示,蛋壳公寓 的租客中,以“租金贷”模式支付租金的人数远超直接支付租金的租客数量。2017 年、 2018 年和 2019 年前 9 个月,使用“租金贷” 的租客占比分别为 91.3%、75.8% 和 67.9%。

不少观点认为,“租金贷”模式的风险性在于一旦长租公寓公司资金链断裂,房东会因未收到租金而收回房子,租客则不仅没房住还要背负一笔金融贷款。对此,财经评论员严跃进认为,“租金贷”撬动的杠杆使金融风险扩大,同时,企业如果用 “租金贷” 扩张,形成的高杠杆将产生很多风险。

黄立冲认为,“租金贷”是非常不健康的杠杆,健康的运营商根本不需要“租金贷”。 而公寓本身属于天然杠杆,一般而言,业主的押金是两个月,收取租客的租金也是两个月,公寓投入运营就开始有现金流,如果企业使用“租金贷”则意味着将多次杠杆进行叠加。而多数公寓运营商本身的资金是很薄弱的,多杠杆经营是有很大风险性的。与此同时,公寓企业做“租金贷”是把风险转嫁消费者,租金贷提高了公寓资金断裂的可能性。不使用“租金贷”是企业保持公寓健康稳健运营的关键。

盘和林认为，投入大、回收期长，是目前我国长租公寓发展普遍存在的问题，也是我国长租公寓发展需要突破的难题。这一方面是受我国长租公寓发展阶段限制，另一方面是长租公寓的行业特点决定的。发展物业、商业经营、文化娱乐、医疗教育等延长产业链、纵深化经营是改进目前长租公寓盈利难现状的重要举措。

巨额亏损、“租金贷”比例高、黑猫用户投诉达千条等问题正在影响着市场对蛋壳公寓的预期。蛋壳后续将如何平衡消费者与房东的之前的关系，对此，《商学院》记者将持续关注。